Después de 250 años, hay mucho que celebrar sobre el sector inmobiliario en Estados Unidos y mucho que aprender.
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Mientras el país celebra su 250 aniversario, muchos de sus ciudadanos están experimentando una crisis de vivienda continua. Los costos básicos de la vivienda se han vuelto inalcanzables para muchas personas.
Un nuevo informe de Realtor.com analizó la legislación sobre propiedad de vivienda más impactante durante los últimos 250 años para mostrar que los desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario hoy en día no son nuevos y que el gobierno federal tiene tanta capacidad para realizar cambios hoy como lo ha tenido en el pasado.
“En varios puntos de inflexión importantes en la historia de nuestro país, desde la Gran Depresión, la Segunda Guerra Mundial, la era de los Derechos Civiles hasta la crisis financiera, el Congreso intervino y cambió quién podía ser propietario de una casa y cómo podía pagarla. La historia es realmente consistente: la legislación funciona”, dijo Joel Berner, economista senior de Realtor.com en un comunicado de prensa.
El informe destaca cinco impactos clave que están cambiando la propiedad de vivienda.
Cinco leyes federales que afectan la historia del sector inmobiliario
El gobierno federal tiene muchas responsabilidades y la vivienda para los ciudadanos generalmente se lleva a cabo a un nivel más local, pero cinco leyes federales han marcado una diferencia en los 250 años de historia del estado.
La primera fue la Ley de Homestead de 1862, que concedía una parcela de 160 acres a cualquier persona que fuera cabeza de familia o tuviera 21 años y pudiera pagar una tasa de presentación. Después de cinco años, el terreno se entregará al declarante de forma gratuita y limpia si vive allí durante ese tiempo y lo mejora.
La ley ayudó a hacer crecer el área inestable de Estados Unidos a 270 millones de acres en 30 estados. democratizó la propiedad de viviendas al no basarlas en la riqueza existente y permitir que los beneficiarios adquirieran viviendas con su propio tiempo y trabajo, menos el hecho de que la tierra les fue arrebatada a los nativos americanos.
A continuación, se aprobó la Ley Nacional de Vivienda de 1934 para hacer frente al creciente número de impagos de hipotecas a medida que continuaba la depresión. Con ese desafío, se creó la Asociación Federal de Vivienda para garantizar los préstamos hipotecarios de los bancos para fomentar más préstamos. La ley también cambió los términos de las hipotecas convencionales de modo que los pagos bajaron del 30 o 50% al 10% y los reembolsos de 10 a 30 años.
Las hipotecas aseguradas por el gobierno brindan estabilidad al mercado y aumentan la disponibilidad de fondos para la construcción y compra de viviendas. Y, si bien la propiedad de viviendas disminuyó después de la ley, habría disminuido aún más sin ella. Permanece en el mercado hipotecario actual y conlleva algunos desafíos.
La siguiente ley fue la Ley de Reajuste de los Militares de 1944, o GI Bill, después de la Segunda Guerra Mundial, que otorgaba a los veteranos un préstamo a bajo interés y sin pago inicial para una vivienda. La garantía hace que las inversiones de los veteranos sean más seguras para los bancos, ya que el gobierno reembolsará el 50% del préstamo o 2.000 dólares si el destinatario incumple. Estos préstamos se pueden utilizar para pagar la compra, construcción o mejora de una propiedad.
El GI Bill aumentó la propiedad de viviendas del 43,6% en 1940 al 61,9% en 1960. Este programa de subsidio gubernamental ofrecía financiación de bajo costo para comprar una casa en un momento en que era necesaria.
En 1968, la Ley de Vivienda Justa prohibió la discriminación en la venta, alquiler y financiación de viviendas por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar y discapacidad. La Ley prohíbe la discriminación en materia de vivienda mediante la línea roja, la práctica de negar hipotecas y préstamos para mejoras del hogar a solicitantes en vecindarios de mayoría minoritaria.
Con el acceso al crédito, la propiedad de viviendas incluyó a más grupos minoritarios y aumentó hasta 1980. La propiedad de viviendas para los estadounidenses negros pasó del 38% en 1960 al 44% en 1980.
El acto final del informe de Realtor.com es la Ley de Recuperación Económica y de Vivienda (HERA) de 2008, que es un conjunto de reformas para tratar de detener la caída de los precios de las viviendas después de que los prestatarios asuman demasiados riesgos. El proyecto de ley amplía el acceso a los préstamos de la FHA al aumentar los límites de los préstamos y crear una fórmula que les permita crecer con el tiempo con los precios de las viviendas. También estableció un 3,5% como pago inicial mínimo, frente al 3%, y otorgó un crédito fiscal a los compradores por primera vez.
El aspecto más impactante de la ley fue colocar a Fannie Mae y Freddie Mac bajo tutela gubernamental, lo que evitó su colapso. En general, HERA hace más para estabilizar la vivienda que ampliar la propiedad de vivienda.
Esta lección aprendida proporciona una base sólida para el progreso futuro en el mercado inmobiliario que nuevamente necesita desesperadamente una reforma.
Oportunidades futuras de vivienda
Realtor.com se centra en proyectos de ley que subsidian la propiedad de viviendas, amplían el acceso al crédito y garantizan la estabilidad y liquidez en el mercado hipotecario, pero dice que el mercado actualmente se enfrenta al desafío de la oferta, lo que sugiere que lo que necesitamos es construir más viviendas.
Un gerente senior de relaciones de un banco de desarrollo comunitario con muchos años de experiencia en la industria comparte algunas ideas que también vale la pena considerar después de que el liderazgo del país reemplace el apoyo a la vivienda.
De acuerdo con el tema del aniversario, sugirió una lotería de bonos de vivienda por $250 mil millones para viviendas iniciales que se venderían por menos de $250,000 en 250 condados. Los bancos nacionales pueden hacer esto con los asentamientos fronterizos con tierras agrícolas en el Medio Oeste y el Oeste.
Alternativamente, revitalizar la Ley Homestead podría ayudar a superar barreras económicas y regulatorias en algunas áreas. Una forma de hacerlo es identificar tierras o propiedades exentas de impuestos en 250 condados rurales y suburbanos en crecimiento o en dificultades económicas que se ofrecerán a bajo costo o sin costo alguno a los desarrolladores o compradores por primera vez. Los fondos de bonos relacionados se pueden distribuir como préstamos a bajo interés a compradores o asistencia directa para el pago inicial a compradores calificados.
Otra vía es alentar a los grandes fondos de capital privado y de pensiones a suscribir viviendas nuevas con las pérdidas iniciales absorbidas por títulos respaldados por el gobierno.
“El precio medio nacional de una vivienda inicial es ahora de poco menos de 200.000 dólares, pero en muchos de los centros económicos del país, los precios iniciales superan las siete cifras”, dijo. “Por lo tanto, necesitamos hacer modulares fuera del sitio, crear modelos estándar, viviendas prefabricadas o modulares, o casas prefabricadas para reducir el costo de la construcción tradicional”.
Si bien la zonificación y los permisos todavía están controlados a nivel local, el gobierno federal puede influir en las políticas y otorgar dinero para un proceso más eficaz y eficiente.
Los constructores no son los únicos que pueden generar cambios. Parte del último documental de USA Today, americano 250lo llamó El futuro de la construcción de viviendas en Estados Unidoscentrarse en la innovación en materiales de construcción para satisfacer las necesidades de los propietarios y constructores, incluido LP Gedong Leyuran.
Hoy en día, mientras Estados Unidos enfrenta continuos desafíos en el suministro de viviendas y un stock de viviendas envejecido, LP continúa enfocándose en el desarrollo de productos que ayuden a mejorar el rendimiento, la durabilidad y la eficiencia de las viviendas. Este es uno de los más de 250 productos que pueden mejorar para ofrecer nuevas soluciones.
La forma en que el pasado afecta el futuro de los bienes raíces y el ritmo al que evoluciona depende del comprador y del propietario. Mejor aún, estará dictado por la demanda y las palancas que controlan la demanda. Esta semana celebraremos los últimos 250 años y esperamos cambios emocionantes en la vivienda en los próximos 250 años.
