Les achats de logements par les investisseurs ont augmenté de 6 % sur un an à l’échelle nationale au premier trimestre 2026, atteignant le niveau le plus bas depuis 2020, alors que les législateurs ont avancé une législation promettant de limiter leur présence sur le marché du logement résidentiel du pays.
Les investisseurs, tant institutionnels que familiaux, ont acheté un total de 45 397 maisons aux États-Unis entre janvier et mars, le nombre le plus bas depuis que la pandémie a conduit à des achats temporaires de maisons, selon un nouveau rapport Redfin.
Avant cela, selon une analyse des registres d’achat de maisons au niveau des comtés dans les 39 régions métropolitaines américaines les plus peuplées remontant à 2000, la dernière fois que les investisseurs avaient acheté plusieurs maisons aux États-Unis, c’était en 2016.
Les achats de copropriétés par les investisseurs ont chuté de 8 % sur un an, tombant au niveau le plus bas au premier trimestre depuis 2015, les copropriétés étant devenues une option de logement moins souhaitable en raison des coûts et des coûts d’assurance plus élevés.
Pourquoi les investisseurs achètent-ils moins de maisons ?
Les investisseurs se retirent du marché immobilier car le potentiel de rendement de leurs achats a diminué ces derniers mois en raison de la hausse des coûts du logement, d’un marché locatif atone et d’un marché immobilier faible à l’échelle nationale.
Le gain en capital médian pour une maison vendue par un investisseur au premier trimestre 2026 était de 196 618 $, en hausse de 5,3 % par rapport à l’année précédente. Hors contexte, cela reste une victoire pour les investisseurs. Mais étant donné qu’en 2020 et 2021, les investisseurs génèrent souvent des bénéfices à deux chiffres, il est plus facile de comprendre pourquoi ils ont perdu la motivation d’acheter.
Au premier trimestre de l’année, les taux hypothécaires étaient légèrement inférieurs à leur récent sommet après le début de la guerre en Iran, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans tombant dans la fourchette basse de 6 % entre janvier et mars après avoir oscillé autour de 7 % tout au long de l’année dernière.
Malgré cette légère augmentation de l’accessibilité, le coût de l’emprunt est encore presque le double de ce qu’il était lors de la propagation de la pandémie, lorsque l’activité des investisseurs a explosé.
Une autre chose qui a radicalement changé depuis est le prix des maisons. Les prix des logements à l’échelle nationale ont augmenté de plus de 60 % depuis 2019, selon les données de JP Morgan, et ils continuent d’augmenter. Cela rend l’achat de propriétés plus coûteux pour les investisseurs, tout en réduisant la rentabilité de leur location et de leur retournement.
En avril, selon les données de Redfin, le prix médian demandé pour une maison américaine typique a augmenté de 1,4 % sur un an, à 403 140 $, tandis que le prix de vente médian a augmenté de 2,2 % à 398 653 $.
D’un autre côté, la croissance vertigineuse des prix des logements survenue après la pandémie a considérablement ralenti au cours de la dernière année, car les problèmes d’accessibilité ont tenu de nombreux acheteurs à l’écart du marché. Mais c’est également une mauvaise nouvelle pour les investisseurs, car cela leur donne moins confiance dans la valeur de la maison et dans leur capacité à rentabiliser leurs achats.
La hausse des impôts fonciers, la hausse des cotisations des associations de propriétaires (HOA) et les taux d’assurance qui pèsent lourdement sur les finances de nombreux Américains réduisent également les marges des investisseurs, rendant l’achat d’une maison moins attractif.
À tous ces facteurs s’ajoute l’incertitude économique croissante entourant l’impact de la guerre en Iran sur l’économie américaine, ce qui, selon les experts de Redfin, pourrait inciter les investisseurs à conserver leurs liquidités dès maintenant au lieu d’élargir leurs portefeuilles immobiliers.
Où achètent-ils et où retournent-ils ?
Les achats de logements par les investisseurs ont connu la plus forte baisse à Détroit, où ils ont chuté de 35 % sur un an au premier trimestre de l’année.
La deuxième plus forte baisse a eu lieu à Orlando, où ils ont chuté de 25 pour cent sur un an.
Les investisseurs se sont retirés en Floride depuis la fin de la pandémie, le marché immobilier du Sunshine State ayant connu une belle correction des prix avec des ordres de retour au pouvoir. Les stocks ont augmenté, les frais HOA augmentent en raison de la nouvelle législation sur la sécurité et les coûts d’assurance augmentent depuis des années en raison de la menace de catastrophes naturelles.
La troisième baisse en importance a été signalée par Cleveland, où les achats des investisseurs ont chuté de 21 % sur un an.
L’activité d’achat de logements des investisseurs est concentrée sur certains des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays, où les acheteurs sont plus susceptibles de revenir.
La plus grande part des maisons achetées par les investisseurs a été signalée à San Francisco (19 %), suivie de Virginia Beach (15 %) et de San Jose (12 %).
Quel rôle jouent-ils sur le marché et comment cela va-t-il changer ?
Même si les achats des investisseurs ont considérablement diminué au premier trimestre de l’année, ils ont quand même acheté un logement sur cinq sur le marché américain au cours de la même période. La plupart de leurs achats étaient des maisons unifamiliales (70 %), suivies des condos (18 %) et des maisons en rangée (7 %).
Cependant, en ce qui concerne les investisseurs institutionnels – la catégorie ciblée par le nouveau programme de logement adopté cette année par le Sénat et la Chambre des représentants – leur présence sur le marché immobilier américain est en réalité inférieure à ce que beaucoup pourraient imaginer, disent les experts.
La 21e loi ROAD to Housing, adoptée par la Chambre le 20 mai après avoir été adoptée par le Sénat, vise à interdire aux grands investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales aux États-Unis « afin de promouvoir les opportunités d’accession à la propriété pour les familles américaines, et non pour les entreprises ».
Cela correspond à ce que le président Donald Trump pousse les législateurs à faire. Le président a accusé les investisseurs de Wall Street de « voler » le « rêve américain » aux gens ordinaires.
Mais les investisseurs institutionnels, définis généralement comme des entités possédant plus de 1 000 propriétés, jouent « un très petit rôle sur le marché immobilier américain », avait précédemment déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez le courtier immobilier Redfin. Semaine d’actualités.
Ils possèdent moins de 1 pour cent du parc total de logements unifamiliaux aux États-Unis, a-t-il déclaré. C’est plus que leur sommet de 2021, même si ces derniers ne représentaient qu’une petite fraction du total des achats de maisons.
“La plupart des investisseurs sont de petits propriétaires”, explique Fairweather. “Environ 92 pour cent des maisons unifamiliales appartenant à des investisseurs sont détenues par des personnes possédant une à cinq propriétés.”
Le public et les politiciens américains voient Wall Street « comme un bouc émissaire facile » pour la crise actuelle de l’accessibilité au logement aux États-Unis, a déclaré Fairweather. “Mais c’est le manque de biens immobiliers qui fait monter les prix et fait des maisons un atout attractif pour les investisseurs.”
Interdire les grands investisseurs institutionnels « aura peu d’impact sur le marché immobilier national », a-t-il déclaré.
