Le marché immobilier américain s’effondre, les prix dans des villes autrefois chaudes chutant jusqu’à 33 % par rapport à leurs sommets – des endroits comme Austin, au Texas, et Oakland, en Californie, sans parler de la Floride.
Le blog financier très suivi Wolf Street a fouillé les données publiques de Zillow pour compiler un rapport qui dresse un tableau troublant de l’effondrement généralisé de nombreux marchés immobiliers américains.
Les données se concentrent sur les marchés où les propriétaires occupants ont acheté des maisons lorsque les prix étaient élevés en 2021 et 2022 et que les taux hypothécaires étaient inférieurs à trois pour cent. À l’époque, les coûts d’emprunt record et le télétravail poussaient les espoirs à affluer vers les villes de la Sun Belt.
Aujourd’hui, les taux hypothécaires relativement élevés et l’incertitude économique ont freiné les ventes de maisons, et de nombreuses unités sont inscrites depuis des mois sans aucun intérêt. On estime qu’il y avait 72,3 pour cent de plus de vendeurs de maisons que d’acheteurs dans tout le pays en août – pour le cinquième mois consécutif, ce chiffre dépasse 70 pour cent.
Dans certaines régions, la valeur des maisons est tombée à des niveaux jamais vus il y a 20 ans, lors de la bulle immobilière qui a conduit à la crise financière de 2008.
Selon Wolf Richter, éditeur de Wolf Street, dans les villes denses comme Austin, les condos représentent une grande partie de toutes les ventes de maisons, mais dans la plupart des autres marchés, ils représentent une « part beaucoup plus petite » des ventes de maisons – il prévient donc que les tendances en matière de copropriétés ne brossent pas un tableau complet du marché immobilier d’une communauté.
“(Certains) achètent des condos pour garer leur argent aux Etats-Unis et observer de loin la hausse des prix”, a-t-il ajouté. “Ce sont ces investisseurs et spéculateurs qui rendent les appartements particulièrement spéculatifs.”
Pendant ce temps, les acheteurs ne profitent pas de la baisse des prix en raison de la hausse des taux hypothécaires, de la hausse des frais des associations de propriétaires (HOA) et de la hausse des coûts d’assurance, poursuivant ainsi la spirale descendante.
Les villes du Midwest comme Détroit, dans le Michigan, sont généralement considérées comme des points chauds pour les acheteurs de maison.
Le Westin Cape Coral Resort à Marina Village, en Floride, est une communauté de copropriétés pittoresques sur le canal
Sans surprise, de nombreuses villes où la valeur des logements est en baisse se trouvent en Floride, où les résidents ressentent toujours l’impact de l’effondrement de Surfside en 2021 et des règles de sécurité strictes qui ont suivi.
Derek Reisfield, co-fondateur de Marketwatch, a déclaré au Daily Mail que certains propriétaires d’appartements en Floride dont les propriétés valaient techniquement entre 300 000 et 500 000 dollars sont confrontés à des évaluations de plus de 100 000 dollars sur leur immeuble alors que l’État exige des améliorations pour éviter de nouvelles démolitions.
“Certaines personnes ne peuvent pas se permettre d’être touchées”, a-t-il déclaré. “Et certaines personnes se retirent, surtout si elles ne disposent pas de véritables capitaux propres.”
Les acheteurs potentiels d’appartements quittent leur emploi, effrayés par les prix élevés, augmentation des frais HOA et les coûts d’assurance, tandis que les vendeurs cherchent de plus en plus désespérément à se débarrasser de leurs propriétés.
Reisfield a déclaré que le « marché inférieur et intermédiaire » des appartements est le plus touché par le coût supplémentaire de l’appartement.
Sur Zillow, certains appartements sont sur le marché depuis près d’un an, avec des baisses de prix successives et même des meubles ajoutés, mais ne suscitent toujours pas d’intérêt.
Parmi les villes où les prix des logements ont le plus baissé, dix communautés de Floride arrivent en tête de liste. Le pire marché immobilier est celui de Cape Coral, où les prix des logements ont chuté de 33 % depuis leur sommet de 2022.
Bob Miller de Millshire Realty a déclaré au Daily Mail que le marché des copropriétés de Cape Coral est écrasé par une « tempête parfaite » de hausse des coûts d’assurance, de frais HOA plus élevés, de retards d’entretien et d’offre excédentaire de stocks.
Austin, au Texas, a connu l’un des cycles immobiliers à la croissance la plus rapide du pays pendant Covid
Oakland, en Californie, compte des logements qui ont chuté de plus de 30 % depuis leur apogée en 2022.
Daryl Fairweather de Redfin a déclaré que le Midwest compte généralement plus d’acheteurs parce que les maisons sont « toujours abordables » pour les acheteurs de la classe moyenne.
“De nombreux acheteurs ne réagissent pas autant au prix de vente qu’aux frais de possession mensuels, et lorsque ces coûts deviennent imprévisibles, la demande s’arrête rapidement”, a-t-il ajouté.
“Ce à quoi nous assistons n’est pas seulement une correction des prix, c’est une réinitialisation de l’accessibilité financière et du risque.”
Tampa a également enregistré le taux d’annulation de vente de maisons le plus élevé en septembre, avec un taux stupéfiant de 20 pour cent de ventes de maisons sous contrat, en hausse de 17,7 pour cent par rapport à la même période de l’année dernière.
Pour aider à atténuer la crise croissante du logement en Floride, le gouverneur Ron DeSantis a proposé l’année dernière d’investir plus de 600 millions de dollars dans le budget de la Floride pour réduire les coûts d’assurance habitation.
La majeure partie du financement, estimée à 590 millions de dollars, sera utilisée pour le programme My Florida Safe House, qui finance les inspections et les subventions liées aux améliorations résistantes aux ouragans.
Après la Floride, les communautés californiennes font partie des villes où les prix des logements ont le plus baissé, y compris Hayward et le comté de San Mateo – mais le marché avec la variation de prix la plus inquiétante depuis son apogée est Oakland, en Californie, qui a connu une baisse de 31 ans depuis 2022.
“Oakland connaît en grande partie les mêmes problèmes que d’autres marchés, mais il y a en plus un problème de criminalité et de sécurité”, a déclaré Raisfield. “Les gens ne veulent tout simplement pas s’occuper des problèmes de qualité de vie, alors ils vont ailleurs.”
Oakland est considérée comme l’une des villes les plus dangereuses des États-Unis, juste derrière Memphis, dans le Tennessee, selon le US News & World Report 2025.
Il a ajouté qu’Oakland est étroitement liée à San Francisco et à d’autres communautés de la Baie Est, mais que si San Francisco ne figure pas sur la liste, Oakland l’est.
Colorée et dynamique, Saint-Pétersbourg, en Floride, a connu une variation de prix de 28 % depuis son apogée en 2022.
Downtown East Austin, Texas, où les prix des logements sont en baisse de 27 % par rapport à leur sommet de 2022.
“San Francisco a révolutionné la qualité de vie.” et les problèmes de criminalité, ou du moins, ils ont fait des progrès”, a déclaré Reisfield. “La perception est qu’Oakland ne l’a pas fait.”
Austin figure également en tête de liste, avec des prix en baisse de 27 % depuis 2022.
Austin a connu l’un des cycles immobiliers à la croissance la plus rapide du pays pendant Covid. Lorsque les travailleurs de la technologie ont commencé à s’installer en ville, les promoteurs ont réagi par une frénésie de construction d’appartements.
À mesure que la demande diminuait, les propriétaires se sont retrouvés avec des appartements de luxe dont la valeur a considérablement chuté.
Austin fait désormais partie des quatre métropoles qui comptent 50 % de logements en plus sur le marché par rapport aux normes pré-pandémiques, rapporte Realtor.com. C’est un sombre signe pour la ville – et pour les acheteurs de maison qui ont pris la décision pendant le boom d’Austin.
“Dans le Sud, vous avez plus de vendeurs de nouvelles constructions en raison du boom de la construction qui s’est produit pendant la pandémie, et moins d’acheteurs parce qu’ils sont confrontés à des taxes d’assurance et foncières élevées en plus de taux hypothécaires élevés”, a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef de Redfin, au Daily Mail.
Fairweather a ajouté que le Midwest et le Nord-Est comptent plus d’acheteurs et moins de vendeurs parce que les maisons sont « toujours abordables » pour les acheteurs de la classe moyenne – mais cela ne signifie pas nécessairement qu’il y a de nouvelles constructions dans la région.
Les autres grandes villes où les prix de l’immobilier sont en baisse comprennent Détroit (19 %), Denver (17 %) et Raleigh (16 %).
