Les impôts fonciers augmenteront dans toutes les grandes zones métropolitaines des États-Unis entre 2023 et 2024.
Cela a ajouté une nouvelle pression financière aux propriétaires déjà écrasés par des taux hypothécaires élevés, des coûts d’assurance et des prix élevés de l’immobilier, selon une nouvelle analyse de LendingTree.
La croissance des prix de l’immobilier s’est ralentie dans de nombreuses régions du pays, soulignant à quel point les évaluations de l’impôt foncier ont pris du retard par rapport aux tendances du marché et ont obligé de nombreux propriétaires à payer des hausses de prix en période de pandémie bien après la fin du boom immobilier.
Les prix de l’immobilier continuent d’augmenter aux États-Unis
Les impôts fonciers médians atteindront 3 119 dollars par an en 2024, soit environ 260 dollars par mois, en hausse de 5,1 %, soit environ 150 dollars, par rapport à l’année précédente, selon LendingTree.
Les propriétaires ayant une hypothèque font face à des coûts encore plus élevés, payant environ 3 489 $ par an en impôts fonciers, soit 913 $ de plus que les propriétaires qui ont déjà remboursé leur maison.
Sur certains marchés immobiliers, les chiffres nationaux semblent modestes. Les propriétaires de la ville de New York paient les impôts fonciers médians les plus élevés du pays, soit plus de 10 000 dollars par an, tandis que les propriétaires de Birmingham, en Alabama, paient la facture médiane la plus basse, soit 1 156 dollars.
Malgré les différences régionales en matière de valeur des maisons et de revenus, une tendance reste constante à l’échelle nationale : les impôts fonciers continuent d’augmenter presque partout.
Pour les propriétaires qui ont du mal à absorber des coûts plus élevés, les efforts de secours restent incertains. Des propositions de réforme de l’impôt foncier ont fait surface dans plusieurs États, mais nombre d’entre elles sont au point mort ou n’ont pas réussi à gagner du terrain.
“Les taxes foncières sont l’un des coûts les plus inévitables du téléachat, ce qui peut rendre cette augmentation particulièrement frustrante”, a déclaré Matt Schulz, analyste en chef du financement des consommateurs chez LendingTree, dans un communiqué.
“De nombreux coûts d’accession à la propriété sont exorbitants, de sorte qu’une augmentation d’impôts relativement modeste peut mettre à rude épreuve le budget des ménages”, a-t-il déclaré. “Dans de nombreux cas, les gens peuvent se sentir riches chez eux mais pauvres en liquidités, en particulier dans un marché où la valeur des maisons augmente plus rapidement que les revenus.”
Où les propriétaires sont-ils confrontés aux plus fortes augmentations ?
Tampa a enregistré la plus forte augmentation de la taxe foncière du pays entre 2023 et 2024, les factures ayant augmenté de 7,7 %. Denver a suivi avec 7,4 pour cent, tandis que Miami a connu une augmentation de 7,1 pour cent.
Les trois métropoles ont connu d’importants booms immobiliers pendant la pandémie, alors que les travailleurs à distance et les migrants nationaux ont afflué sur le marché abordable avant que les employeurs n’émettent des ordres de retour au bureau.
Mais les évaluations de l’impôt foncier sont souvent en retard de plusieurs années par rapport aux évolutions du marché immobilier. Cela signifie que de nombreux propriétaires constatent désormais une augmentation de la valeur de leurs maisons à l’ère de la pandémie, reflétée dans leurs factures fiscales, même si les prix dans certaines de ces villes ont chuté.
À Tampa, par exemple, la flambée pandémique de la valeur des maisons vient d’être inscrite au rôle des impôts, créant un stress financier tardif et inattendu pour les propriétaires.
La politique de Floride « Save Our Homes » a également contribué à une charge fiscale inégale à travers l’État. L’évaluation annuelle plafonne les augmentations de la politique pour les propriétés familiales admissibles à 3 pour cent ou à l’indice des prix à la consommation, selon le montant le plus bas.
Mais comme les évaluations sont réinitialisées à la valeur marchande lorsque les maisons changent de propriétaire, les acheteurs qui ont acheté pendant la pandémie sont désormais confrontés à des factures plus élevées que les anciens propriétaires.
À l’autre extrémité du spectre, Milwaukee connaît la plus faible augmentation entre 2023 et 2024, à 0,7 pour cent, suivie de Phoenix à 1 pour cent et de Memphis à 1,1 pour cent.
La recherche de LendingTree a obtenu ces chiffres en analysant l’enquête sur la communauté américaine 2024 du US Census Bureau avec des estimations sur cinq ans et en divisant les impôts fonciers médians payés par la valeur médiane des logements occupés.
Où les propriétaires paient-ils les factures les plus élevées ?
Malgré des augmentations annuelles plus faibles, le marché immobilier le plus cher du pays continue de générer les factures d’impôt foncier les plus importantes.
Après New York, les propriétaires de San José paient le deuxième impôt foncier médian le plus élevé, soit 9 901 dollars par an, suivis par ceux de San Francisco, avec 8 522 dollars.
Quatre des dix métropoles les plus taxées du pays se trouvent en Californie, tandis que deux se trouvent au Texas.
“Les taux d’impôt foncier sont également un facteur majeur”, a déclaré Schulz.
“Par exemple, les maisons à Austin et à Dallas ne sont pas aussi chères que les maisons des plus grandes villes côtières, mais elles ont des taux d’impôt foncier qui peuvent être le double ou plus de ceux que vous trouverez dans ces villes. En tant que propriétaire de longue date à Austin, je peux vous dire de première main que le fardeau des impôts fonciers ici n’est pas une blague. “
Après Birmingham, les factures médianes d’impôt foncier les plus basses parmi les 50 plus grandes métropoles du pays ont été trouvées à Memphis, à 1 877 dollars par an, et à Phoenix, à 1 947 dollars.
À Phoenix (0,44 pour cent), Las Vegas (0,48 pour cent) et Birmingham (0,48 pour cent), les propriétaires paient également une part plus faible de la valeur de leur maison en impôts fonciers.
Pendant ce temps, à Buffalo, New York (2 %), Chicago, Illinois (1,98 %) et Cleveland, Ohio (1,67 %), ce sont les propriétaires qui paient le plus.
