Cette semaine, des milliers de propriétaires de la région de Chicago ont découvert que leurs annonces immobilières avaient soudainement disparu de Zillow, semant la confusion parmi les acheteurs et les vendeurs.
Les données manquantes sont la dernière victime de la guerre croissante du secteur immobilier contre les soi-disant « annonces privées », opposant Zillow à de puissantes maisons de courtage et à une base de données régionale qui contrôle les annonces immobilières dans une grande partie du Midwest.
Mercredi, environ 43 000 propriétés dans l’Illinois et dans certaines parties de l’Indiana, de l’Iowa et du Wisconsin ont été supprimées de Zillow après que la base de données immobilière du Midwest – connue sous le nom de MRED – ait suspendu l’accès du site à sa source de données massive.
Cette décision a créé une confusion immédiate, Zillow affichant soudainement beaucoup moins de maisons que les plateformes rivales.
Mercredi midi, Zillow n’affichait qu’environ 2 000 maisons à vendre à Chicago, contre environ 5 000 sur Redfin, plus de 8 600 sur Realtor.com et 4 700 sur Homes.com.
Pour beaucoup, cette baisse soudaine ressemble à une erreur, mais ce n’est qu’un autre front dans une âpre lutte de pouvoir pour savoir qui contrôle l’accès aux données immobilières.
Au centre de la bataille se trouve Compass, la plus grande agence immobilière du pays, qui accepte de plus en plus d’annonces « privées exclusives » – des propriétés vendues en interne aux agents et aux clients de Compass avant d’être annoncées publiquement sur Internet.
Compass affirme que la stratégie profite aux vendeurs en leur permettant de tester tranquillement les prix, d’évaluer l’intérêt des acheteurs et d’éviter d’accumuler des jours sur le marché avant d’annoncer officiellement leur cotation.
Des milliers de propriétaires du Midwest ont découvert que leurs propriétés ont soudainement disparu de Zillow
Mais Zillow s’oppose fermement à cette pratique, arguant que les maisons devraient être visibles par tous les acheteurs dès que possible.
La société a récemment introduit des règles qui menacent de bloquer les inscriptions de Zillow si elles sont vendues en privé ailleurs pendant plus d’un jour avant d’apparaître publiquement.
Cette politique a déclenché une confrontation avec MRED, un service d’annonces multiples de la région de Chicago qui distribue des données immobilières aux sites Web et aux agents dans toute la région.
MRED a accusé Zillow d’avoir violé son accord de licence en refusant d’afficher un petit sous-ensemble de publicités associées à l’approche de marketing privé de Compass.
“Zillow a en fait choisi de ne pas afficher 99,98 pour cent des inscriptions de MRED parce qu’il n’est pas d’accord avec la stratégie marketing légitime associée aux 0,02 pour cent restants”, a déclaré MRED dans un communiqué cinglant.
La PDG du MRED, Rebecca Jensen, a défendu la suspension, affirmant que l’organisation a la responsabilité d’appliquer ses règles de manière égale entre tous les participants.
“Nos règles s’appliquent de la même manière à tous les participants”, a déclaré Jensen. “Nous avons le devoir d’éduquer nos participants et nos vendeurs, de les conseiller en cas de non-conformité et d’exiger que les violations soient corrigées.”
Zillow, cependant, a accusé MRED et Compass de conspirer efficacement pour cacher les annonces aux consommateurs.
Mercredi, environ 43 000 propriétés dans l’Illinois et dans certaines parties de l’Indiana, de l’Iowa et du Wisconsin ont été supprimées de Zillow après que le Midwest Real Estate Data – connu sous le nom de MRED – ait suspendu l’accès du site à son flux d’annonces massif.
“Les acheteurs et les vendeurs de maisons à Chicago ont un accès au marché immobilier bien pire ce matin qu’hier”, a déclaré Zillow dans un communiqué. “MRED et Compass ont convenu de revenir en arrière en matière de transparence pour les consommateurs.”
Le différend s’est désormais transformé en bataille juridique. Plus tôt ce mois-ci, Zillow a poursuivi MRED et Compass, alléguant un comportement anticoncurrentiel et accusant les organisations de porter atteinte au libre accès aux inscriptions.
Pendant ce temps, Compass a posé la question comme l’un des choix du propriétaire.
“Nous pensons que ce sont les propriétaires, et non les portails, qui devraient déterminer comment leurs maisons seront commercialisées”, a déclaré un porte-parole de Kompas.
Toutefois, pour les acheteurs et les vendeurs ordinaires, les conséquences deviennent plus compliquées.
Les agents immobiliers préviennent que de nombreux consommateurs n’ont aucune idée qu’ils risquent désormais de passer à côté d’un grand nombre de logements lorsqu’ils effectuent une recherche en ligne.
“Ils ne savent pas ce qu’ils ne peuvent pas voir”, a déclaré Josh Black, courtier de la région de Chicago. “Ça va être un problème.”
La confusion est particulièrement importante car Zillow reste la plateforme immobilière la plus visitée d’Amérique, attirant quelque 220 millions d’utilisateurs uniques chaque mois.
Toutefois, pour les acheteurs et les vendeurs ordinaires, les conséquences deviennent plus compliquées. Les agents immobiliers préviennent que de nombreux consommateurs n’ont aucune idée qu’ils risquent désormais de passer à côté d’un grand nombre de logements lorsqu’ils effectuent une recherche en ligne.
Certaines maisons de courtage s’efforcent déjà de créer des solutions de contournement en saisissant les annonces directement dans Zillow en dehors du système MRED, de sorte que les maisons apparaissent toujours sur la plateforme.
“Vous voulez toujours vous assurer que l’inscription est partout”, a déclaré Ryan Gable, propriétaire de StartingPoint Realty dans l’Illinois.
Les experts du secteur affirment que cette bataille reflète un débat beaucoup plus vaste qui remodèle actuellement le marché immobilier américain.
Depuis des décennies, les services d’annonces multiples – ou systèmes MLS – ont été conçus pour garantir que les logements soient largement partagés entre les agents et accessibles au public sur toutes les plateformes.
Mais la montée des inscriptions privées et les stratégies marketing contrôlées par les courtiers commencent à remettre en question ce modèle.
Les partisans des exclusivités privées affirment que les vendeurs méritent flexibilité et confidentialité. Les critiques affirment que cette pratique réduit la transparence, limite la concurrence et peut désavantager les acheteurs qui ne voient jamais de maisons disponibles à la vente.
Cette panne est devenue l’un des exemples les plus dramatiques à ce jour de la façon dont l’écosystème américain de recherche de logements en ligne pourrait devenir brisé.
Ajoutant à la confusion, certaines annonces existantes dans la région de Chicago restent visibles sur Zillow pour le moment – mais sans mises à jour en direct de MRED, ces propriétés pourraient rapidement devenir obsolètes ou inexactes.
MRED a averti que l’affichage continu par Zillow de ses listes sans autorisation pourrait violer à la fois les accords de licence et la loi fédérale sur le droit d’auteur, soulevant la possibilité de poursuites judiciaires supplémentaires.
