Le marché immobilier américain est au point mort – et les experts ont identifié 309 régions métropolitaines où les prix baisseront au cours de l’année prochaine.
De nouvelles données de Zillow montrent que les prix de l’immobilier national ne devraient désormais aller nulle part d’ici mars prochain – un signe frappant que le boom immobilier pandémique s’est enfin tari.
Ces perspectives marquent une forte baisse par rapport aux prévisions de Zillow il y a à peine un mois, lorsque les économistes s’attendaient encore à une hausse des prix de 0,5% à l’échelle nationale.
Les chiffres nationaux cachent une histoire bien plus dramatique : l’Amérique n’évolue plus comme un marché immobilier unique, elle est divisée en centaines de batailles locales – certaines encore brûlantes, d’autres se refroidissant rapidement et d’autres déjà en déclin douloureux.
Sur les 894 marchés immobiliers suivis par Zillow, les prix devraient baisser dans 309, rester stables dans seulement 14 et augmenter dans 572 – ce qui signifie que plus d’un marché sur trois est déjà confronté à un déclin pur et simple.
Un détail inquiétant est que les pires baisses sont bien plus prononcées que les gains les plus forts. La douleur est concentrée dans certaines parties de la Sun Belt et de la côte du Golfe, où les booms de l’ère pandémique s’estompent désormais.
Le promoteur immobilier Uri Mann, qui a construit plus de 3 500 condos et maisons au Texas et en Floride, a déclaré que cette divergence n’était “pas accidentelle” mais faisait partie d’une tendance émergente.
“Les marchés où les prix ont augmenté trop rapidement corrigent, tandis que les marchés qui sont restés abordables ou qui offrent désormais des emplois et des investissements dans les infrastructures rattrapent leur retard”, a-t-il déclaré au Daily Mail.
La plus forte baisse est prévue à Greenville, dans le Mississippi, une petite ville du Delta d’environ 27 000 habitants connue pour son héritage de blues, son histoire fluviale et ses grandes maisons anciennes d’une époque économique très différente.
Austin, une ville du Texas qui a connu un boom immobilier post-Covid, a vu la valeur de ses maisons chuter par milliers
Zillow s’attend à ce que les prix baissent de 12,2 pour cent au cours de l’année prochaine. Cela représenterait une réduction d’environ 7 500 $ sur une maison typique à Greenville, sur la base de la valeur locale de la maison de Zillow d’environ 61 000 $.
Dans la plupart des grandes villes côtières, 7 500 $ font à peine bouger les choses. A Greenville, où les valeurs sont déjà parmi les plus basses du pays, c’est un coup dur.
Les prochaines baisses les plus importantes sont prévues dans le golfe de Louisiane et sur la côte du golfe. Houma, une ville cajun située à environ une heure au sud-ouest de la Nouvelle-Orléans et connue comme la porte d’entrée du Bay Country de la Louisiane, devrait voir les prix chuter de 7 pour cent.
Lake Charles, un casino et centre énergétique sur la côte du Golfe, encore marqué par des années de dégâts et de reconstruction suite aux ouragans, devrait chuter de 5,6 pour cent.
La Nouvelle-Orléans, domicile du Mardi Gras, du jazz, du French Quarter et des NFL Saints, devrait chuter de 4,4 pour cent.
Et puis il y a Austin. La capitale du Texas a été l’une des grandes gagnantes du boom pandémique – une ville de musique live devenue un aimant technologique, alimentée par les travailleurs à distance, les Californiens, le buzz Tesla et l’empire texan grandissant d’Elon Musk.
Zillow s’attend désormais à ce que les prix à Austin baissent encore de 4,6 % au cours de l’année prochaine.
Parce que les maisons d’Austin sont beaucoup plus chères, cette baisse est bien plus douloureuse en termes de dollars. Zillow estime la valeur médiane d’une maison à Austin à environ 508 500 $, ce qui signifie qu’une baisse de 4,6 % effacerait plus de 23 000 $ d’une propriété typique.
Les raisons sous-jacentes varient. Sur les marchés de Louisiane comme Houma et Lake Charles, Mann a déclaré que le problème est différent de la gueule de bois post-pandémique d’Austin.
“Ces zones sont plus exposées aux coûts d’assurance, aux risques climatiques perçus et à une croissance démographique plus lente”, a-t-il déclaré. “Même si les prix des logements semblent bon marché, le coût total de possession a augmenté, et les acheteurs en tiennent compte.”
Aux États-Unis, l’économiste en chef de Redfin, Daryl Fairweather, a déclaré au Daily Mail que les prix baissent dans les endroits « où les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs ».
Dans le Sud, a-t-elle expliqué, de nombreux marchés comptent plus de vendeurs parce que les constructeurs se sont précipités pour construire de nouvelles maisons pendant la pandémie.
Dans le même temps, les acheteurs sont pressés par des taux hypothécaires élevés, des coûts d’assurance plus élevés et des impôts fonciers en hausse.
“Dans le Midwest et le Nord-Est, il y a plus d’acheteurs et moins de vendeurs car dans des endroits comme Cincinnati et Rochester, les maisons sont encore abordables pour les acheteurs de la classe moyenne, mais il n’y a pas beaucoup de nouvelles constructions”, a déclaré Fairweather.
Cela explique en partie pourquoi les marchés les plus forts ne sont pas les villes glamour.
Greenville possède le marché le plus faible du pays, même si elle n’a jamais été aussi « en plein essor » qu’Austin ou la Nouvelle-Orléans.
Syracuse est surtout connue comme une ville universitaire, où les acheteurs reviennent vers des villes moins chères et souvent négligées.
Uri Mann, un promoteur immobilier qui a construit plus de 3 500 appartements et maisons au Texas et en Floride, affirme que l’Amérique n’évolue plus comme un seul marché immobilier – certaines villes revenant sur terre tandis que les zones moins chères rattrapent leur retard.
Ce sont des villes moins chères et négligées du Nord-Est et du Midwest, où l’offre est limitée et où les acheteurs peuvent toujours trouver des maisons à leur portée.
Syracuse, dans l’État de New York, devrait devenir le marché le plus important du pays, avec des prix qui devraient augmenter de 5 pour cent.
Cette ville du nord de l’État d’environ 146 000 habitants est surtout connue pour l’université de Syracuse, son équipe de basket-ball Orange et ses hivers rigoureux. Mais il est également remodelé par l’investissement géant prévu par Micron dans les semi-conducteurs dans le centre de l’État de New York, qui devrait créer des milliers d’emplois.
Une maison typique à Syracuse vaut environ 210 000 $, selon Zillow, donc une augmentation de 5 % ajouterait environ 10 500 $ au cours de l’année prochaine.
Rockford, dans l’Illinois, vient ensuite, avec des prix qui devraient augmenter de 4,5 pour cent. La ville d’environ 147 000 habitants est située à environ 90 miles de Chicago et a longtemps été une ville manufacturière. Les principaux employeurs de la région comprennent Collins Aerospace, Woodward, Mercihealth, Stellantis et UPS.
Rockford a évité le pire de la bulle pandémique et propose toujours des maisons à des prix que les acheteurs de la classe moyenne peuvent comprendre. Zillow évalue la valeur moyenne d’une maison à environ 177 000 $, ce qui signifie qu’un gain de 4,5 % ajouterait environ 8 000 $.
Atlantic City, dans le New Jersey, devrait augmenter de 4,5 pour cent, ajoutant 9 700 $ à une maison typique de 215 500 $.
Rochester et Utica, toutes deux situées à New York, complètent le top cinq des gagnants, renforçant le même schéma : les marchés moins chers du nord de l’État progressent, tandis que de nombreux marchés coûteux ou surconstruits de la Sun Belt déclinent.
Uri Mann suggère que les villes de Houma et de la Nouvelle-Orléans en Louisiane sont exposées à un « risque climatique perçu »
Houma, connue sous le nom de « capitale du pays du Deep Bayou », est située à une heure au sud-ouest de la Nouvelle-Orléans, en Louisiane.
Mann a expliqué cette tendance : « Les marchés qui se sont appréciés trop rapidement se redressent, tandis que les marchés qui sont restés abordables ou qui offrent désormais des emplois et des investissements dans les infrastructures rattrapent leur retard. »
Pour les propriétaires dans un marché en baisse, les conséquences sont désastreuses.
La baisse de la valeur des maisons n’érode pas seulement la fierté. Cela peut réduire les capitaux propres, rendre difficile le refinancement, laisser les acheteurs récents bloqués et rendre difficile la vente sans perte.
C’est important pour l’économie dans son ensemble, car la richesse immobilière est l’un des principaux moyens par lesquels les familles américaines se sentent plus riches – ou plus pauvres. Lorsque la valeur des maisons augmente, les propriétaires sont plus susceptibles de rénover, de déménager, d’emprunter, de meubler et de dépenser. Quand les valeurs chutent, elles reculent.
Cela peut affecter tout le monde, des constructeurs et agents immobiliers aux magasins de meubles, en passant par les fabricants d’appareils électroménagers, les déménageurs et les entrepreneurs locaux.
Mais il y a une lueur d’espoir pour les acheteurs qui ont passé des années à rester à l’écart de la hausse des prix.
Les vendeurs devront peut-être baisser leurs prix demandés, proposer une assistance à la clôture, payer les réparations ou accepter des éventualités dont ils auraient ri pendant la frénésie pandémique.
Fairweather a déclaré que les prix de l’immobilier resteront probablement assez stables au cours des prochaines années, ce qui signifie qu’il n’y aura peut-être pas beaucoup d’inconvénients à attendre – mais pas beaucoup d’avantages non plus.
“Vous devriez magasiner lorsque vous vous sentez personnellement prêt à le faire”, a-t-elle déclaré. “Donc, si vous vous sentez prêt à acheter, vous devez y aller et savoir que vous pouvez négocier avec les vendeurs, car c’est un marché d’acheteurs.”
L’homme a lancé un avertissement similaire aux acheteurs dans un marché en ralentissement : les opportunités existent, mais seulement pour ceux qui calculent soigneusement.
Il a déclaré que les acheteurs devraient s’attendre à des délais d’attente plus longs, à une appréciation modeste et à prêter une attention particulière aux assurances, aux impôts et à la croissance de l’emploi local.
