Le brutal marché immobilier américain commence enfin à se fissurer.
Alors que les acheteurs de tout le pays commencent à constater moins de guerres d’enchères, plus de pouvoir de négociation et moins de pressions pour renoncer à la protection, les experts affirment que le changement le plus important se produit dans une poignée de marchés où l’avantage des vendeurs accumulé pendant la pandémie s’estompe rapidement.
La Floride apparaît comme l’un des exemples les plus clairs.
Miami, Tampa et Orlando font partie des métropoles où les acheteurs gagnent du terrain à mesure que les stocks augmentent et où les vendeurs perdent une partie de l’effet de levier dont ils bénéficiaient pendant la pandémie du boom immobilier, selon Realtor.com.
“Une poignée de marchés du sud favorisent les acheteurs”, a déclaré Hannah Jones, économiste principale pour Realtor.com.
“Les métros de Floride, y compris Miami, Tampa et Orlando, sont actuellement classés comme marchés d’acheteurs tardifs, ce qui signifie que les acheteurs y ont encore plus d’options de vente et de marge de négociation que dans les zones où les vendeurs sont plus équilibrés ou favorisent.”
Au total, selon Realtor.com, 19 des 100 plus grandes métropoles américaines sont actuellement considérées comme des marchés d’acheteurs, dont 18 sont situées dans le Sud.
Le groupe comprend toutes les principales zones métropolitaines de Floride, ainsi que des marchés tels qu’Augusta, Baton Rouge et Nashville. Colorado Springs est la seule métropole en dehors de la région actuellement classée comme marché d’acheteurs.
Les marchés immobiliers dans certaines parties de la Floride comme Miami (photo) sont des zones où les acheteurs prennent le dessus.
Seules 19 des 100 plus grandes métropoles américaines sont actuellement considérées comme des marchés d’acheteurs, dont Nashville (photo)
Le marché immobilier du sud de la Floride est devenu un terrain de chasse particulièrement favorable pour les acheteurs, selon l’expert immobilier Jeff Lichtenstein.
Lichtenstein a déclaré que les logements pour personnes âgées en Floride étaient confrontés à une vague d’incertitude après l’effondrement des tours Champlain Sud à Surfside en 2021, qui a tué 98 personnes.
Une nouvelle loi adoptée après la tragédie exigeait que de nombreux immeubles d’habitation de plus de 25 ans soient soumis à des inspections techniques, résolvent les problèmes de sécurité, examinent leur situation financière et maintiennent des réserves adéquates.
Les changements ont déclenché une vague d’évaluations spéciales, laissant de nombreux propriétaires confrontés à des coûts inattendus et certains acheteurs se retirant en attendant de connaître le véritable coût de possession des bâtiments plus anciens.
Cette incertitude a poussé davantage de stocks sur le marché, en particulier dans les villes du sud de la Floride comme Miami et Fort Lauderdale.
“Comme le nombre n’était pas connu, un inventaire a été réalisé”, a indiqué M. Lichtenstein. “Cela donne aux clients beaucoup de levier.”
Il a ajouté que des pressions supplémentaires provenaient des tarifs douaniers et des problèmes d’expulsion, qui ont rendu certains acheteurs plus hésitants à entrer sur le marché, tandis que certains propriétaires canadiens ont complètement quitté la Floride.
Les stocks excédentaires commencent à diminuer à mesure que les acheteurs et les vendeurs gagnent en certitude quant aux coûts, mais Lichtenstein a déclaré que l’environnement actuel a créé des opportunités qui auraient été inimaginables pendant le boom pandémique.
Le marché immobilier du sud de la Floride est devenu un terrain de chasse en or, déclare l’expert immobilier Jeff Lichtenstein, en raison de l’impact de l’effondrement des tours Champlain Sud en 2021.
Le changement potentiel en Floride pourrait être encore accéléré si les électeurs approuvent une proposition d’extension de l’exonération de l’impôt foncier de l’État plus tard cette année.
La proposition quadruplerait l’exemption de résident, encourageant potentiellement davantage de personnes à établir leur résidence en Floride plus tôt que prévu. Les acheteurs hors de l’État qui déménagent plus tard pourraient devoir attendre plus longtemps avant de pouvoir bénéficier de l’avantage.
Même si certaines régions se tournent déjà vers les acheteurs, le marché immobilier national est encore loin d’être un véritable marché d’acheteurs.
De nouveaux chiffres de la National Association of Realtors suggèrent que la concurrence féroce favorisée par les vendeurs à l’ère de la pandémie a commencé à se calmer, bien que les experts préviennent qu’il est trop tôt pour déclarer un revirement à l’échelle nationale.
L’un des signes les plus évidents de changement est la diminution du nombre de maisons vendues au-dessus du prix demandé, les acheteurs étant de moins en moins disposés à renoncer à d’importantes protections simplement pour conclure une affaire.
Le dernier indice de confiance dans l’immobilier a révélé que seulement 21 pour cent des maisons se sont vendues au-dessus de leur prix demandé en juin, contre 25 pour cent en mai et le même niveau observé il y a un an.
Dans le même temps, le logement moyen a reçu 2,2 offres, soit un chiffre inchangé par rapport au mois précédent mais en baisse par rapport aux 2,4 offres un an plus tôt.
Les chiffres indiquent un marché qui devient progressivement moins compétitif après des années de concurrence intense alimentée par des stocks historiquement bas.
De nouveaux chiffres de la National Association of Realtors (NAR) suggèrent que la concurrence féroce favorisant les vendeurs à l’ère de la pandémie se refroidit.
L’économiste du logement Nadia Evangelou a déclaré que les acheteurs bénéficient d’un marché moins fou
L’économiste du logement Nadia Evangelou, économiste principale et directrice de la recherche immobilière à la National Association of Realtors, a déclaré que les acheteurs bénéficient d’un marché moins frénétique – mais les conditions varient encore considérablement selon l’endroit où ils achètent.
“Le marché est moins compétitif qu’il ne l’était pendant la pandémie, mais je ne le décrirais pas comme un marché d’acheteurs”, a déclaré Evangelou au Daily Mail.
“Les acheteurs ont aujourd’hui plus de choix, ils ne sont donc pas soumis à la même pression pour renoncer aux imprévus ou faire des offres agressives.”
L’un des changements les plus importants est la diminution du nombre d’acheteurs prêts à renoncer à des protections clés.
Seuls 17 pour cent des acheteurs ont renoncé à une provision pour imprévus en juin, soit une baisse spectaculaire par rapport aux 24 pour cent du mois précédent et aux 23 pour cent d’il y a un an.
La renonciation aux éventualités d’évaluation signifie que les acheteurs acceptent d’aller de l’avant même si la propriété est évaluée en dessous du prix d’achat convenu, les obligeant potentiellement à couvrir eux-mêmes la différence.
Les dérogations aux inspections ont légèrement augmenté, à 20 pour cent, contre 17 pour cent en mai, mais sont restées inchangées par rapport à l’année précédente.
Evangelou a mis en garde contre une lecture excessive des changements mensuels.
Le dernier indice de confiance dans l’immobilier indique que seulement 21 % des maisons ont été vendues au-dessus du prix catalogue en juin.
L’un des changements les plus importants est la diminution du nombre d’acheteurs prêts à renoncer aux protections clés.
“Le logement est très saisonnier, donc je me concentrerais davantage sur la tendance d’une année sur l’autre que sur le changement d’un mois à l’autre”, a-t-elle déclaré.
“Le logement est également l’un des secteurs de l’économie les plus sensibles aux taux d’intérêt, de sorte que même de petites variations des taux hypothécaires peuvent affecter l’activité des acheteurs d’un mois à l’autre.”
Les données suggèrent également que les primo-accédants reviennent lentement.
Ils ont représenté 33 pour cent de tous les achats de logements en juin, en légère baisse par rapport aux 35 pour cent de mai, mais au-dessus des 30 pour cent enregistrés un an plus tôt.
Les acheteurs au comptant semblent également perdre leur domination.
Les achats au comptant représentaient 25 pour cent des ventes, soit un chiffre inchangé par rapport à mai mais en baisse par rapport à 29 pour cent il y a un an, ce qui pourrait donner aux acheteurs dépendants d’un prêt hypothécaire une meilleure chance d’être compétitifs.
L’achat de maisons virtuelles a également continué à ralentir, avec seulement 5 % des acheteurs achetant une propriété uniquement via une visite virtuelle ou une visite en ligne, contre 8 % un an plus tôt.
Les perspectives du marché se sont assouplies des deux côtés de la transaction.
Les données suggèrent également que les primo-accédants reviennent lentement. Ils représentaient 33 pour cent de tous les achats de logements en juin, en légère baisse par rapport aux 35 pour cent de mai mais au-dessus des 30 pour cent enregistrés un an plus tôt.
Seuls 19 % des agents immobiliers s’attendent à une augmentation du trafic des acheteurs au cours des trois prochains mois, tandis que seulement 20 % s’attendent à une augmentation du trafic des vendeurs.
Malgré le ralentissement, les logements bougent encore relativement rapidement. Une transaction typique est clôturée en 30 jours, sans changement par rapport au mois et à l’année précédents.
Les annulations de contrats sont restées relativement faibles, à 6 pour cent, tandis que 13 pour cent des transactions ont connu des retards de règlement.
Evangelou a déclaré que les chiffres nationaux masquent de grandes différences régionales.
“L’immobilier est local”, a-t-elle expliqué. “Sur certains marchés, en particulier dans le Sud, les acheteurs ont gagné en pouvoir de négociation à mesure que les stocks ont augmenté.”
« Dans d’autres, comme dans certaines parties du Nord-Est, les stocks restent serrés et les logements abordables continuent de recevoir de multiples offres. L’emplacement est encore plus important sur le marché actuel.
Bien que les conditions pour les acheteurs se soient améliorées par rapport aux années de pandémie, Evangelou a déclaré que le marché est encore loin d’être équilibré.
“Dans l’ensemble, les stocks se sont améliorés par rapport aux dernières années, mais nous sommes toujours en dessous de cinq à six mois d’approvisionnement, ce qui est considéré comme un marché équilibré”, a-t-elle déclaré.
« Ainsi, même si la concurrence a été réduite par rapport aux niveaux extraordinaires que nous avons observés pendant la pandémie, nous sommes toujours confrontés à une pénurie de logements, en particulier à des prix que la plupart des acheteurs peuvent se permettre.
