La Californie se prépare à déployer l’une de ses réformes du logement les plus ambitieuses depuis des années, pariant que la construction de davantage de logements à proximité des transports en commun pourrait contribuer à atténuer une pénurie qui a poussé les prix des loyers parmi les plus élevés du pays.
La nouvelle loi, le projet de loi 79 du Sénat (SB 79), entre en vigueur le 1er juillet 2026. Elle permettra des logements véritablement plus denses à proximité des principales gares ferroviaires, des arrêts de bus, des transports en commun rapides et d’autres pôles de transport, limitant ainsi la capacité des gouvernements locaux à bloquer les projets éligibles.
Les partisans affirment que la mesure pourrait débloquer suffisamment de terrains pour plus d’un million de nouveaux logements. Les critiques préviennent que cela pourrait changer radicalement l’environnement sans faire grand-chose pour résoudre le problème de l’accessibilité financière à court terme.
Pourquoi la Californie change les règles
L’État est aux prises avec une pénurie de logements depuis des décennies, alors que la croissance démographique, les règles de zonage strictes et les coûts de construction élevés ont submergé les nouveaux développements.
Les dirigeants des États affirment que de nombreux corridors de transport en commun restent entourés de logements à faible densité, malgré les milliards de dollars investis dans les systèmes ferroviaires et de bus.
Le gouverneur de Californie, Gavin Newsom, a déclaré, dans une déclaration faite après avoir signé le projet de loi, que « depuis trop longtemps, la Californie a investi des milliards dans le transport en commun sans construire la densité de logements nécessaire pour que le système atteigne son potentiel ».
En autorisant la construction d’un plus grand nombre de logements à proximité des transports en commun, la loi vise à :
- Augmenter l’offre de logements
- Encourager l’utilisation des transports en commun
- Réduire les embouteillages et les émissions
- Améliorer l’accès aux emplois et aux services pour les citoyens
Les partisans affirment que cette approche reflète la logique fondamentale de l’urbanisme : construire des logements là où les transports en commun existent déjà.
Qu’est-ce que le SB 79 est vraiment
Cette législation s’applique aux comtés comptant au moins 15 gares ferroviaires voyageurs, en se concentrant principalement sur les plus grandes zones métropolitaines de Californie.
En vertu du SB 79, les projets de logements à proximité des principaux centres de transport en commun qui répondent aux exigences générales de l’État doivent être approuvés, même si les règles de zonage locales limitent par ailleurs la hauteur, la densité ou le type de logement des bâtiments.
Cela pourrait ouvrir la voie à davantage de développement d’appartements et de copropriétés dans des zones qui faisaient auparavant face à une opposition locale importante.
Les villes continueront d’examiner les propositions, mais la possibilité d’arrêter les projets éligibles est considérablement réduite.
Ce que cela pourrait signifier pour les citoyens
Pour les résidents vivant à proximité des corridors de transport en commun, le changement le plus visible pourrait être une augmentation des grands développements résidentiels.
Les communautés existantes peuvent voir :
- Bâtiments plus hauts et développements à plus forte densité
- Nouveaux projets d’appartements et de condos à distance de marche des transports en commun
- Augmenter la population dans la zone auparavant faible
Les partisans affirment que ces changements pourraient permettre aux résidents de vivre plus facilement à proximité du travail, des écoles et des transports en commun tout en réduisant la dépendance à l’égard de la voiture.
D’autres s’inquiètent de la pression accrue sur les routes, les écoles, les services publics et autres infrastructures locales, ainsi que des changements dans le caractère du quartier.
Cela rendra-t-il le logement plus abordable ?
Les économistes conviennent généralement que l’augmentation de l’offre de logements peut contribuer à atténuer la pression à la hausse sur les prix au fil du temps. Si les promoteurs profitent de la loi à grande échelle, l’ajout de centaines de milliers, voire de plus d’un million de nouveaux logements, peut à terme accroître l’abordabilité.
Mais l’impact n’est peut-être pas immédiat.
Le SB 79 n’impose pas de loyers et n’exige pas que tous les nouveaux projets soient des lotissements abordables. De nombreuses maisons construites conformément à la loi peuvent être des unités au prix du marché.
Les coûts de construction, les pénuries de main-d’œuvre et les problèmes de financement continuent également de limiter la rapidité avec laquelle de nouveaux logements peuvent être livrés.
En conséquence, même les partisans du projet reconnaissent qu’il faudra des années pour que les avantages en matière d’accessibilité financière se matérialisent.
La clé à retenir
Le SB 79 marque un changement majeur dans l’approche californienne en matière de logement, donnant la priorité aux objectifs de logement de l’État plutôt qu’aux restrictions de zonage local à proximité des centres de transport en commun.
La législation pourrait reconstruire les quartiers des plus grandes zones métropolitaines du pays et ouvrir de nouvelles opportunités de développement. Cependant, la question de savoir si cela permettra finalement de réduire les coûts du logement dépendra du nombre de logements réellement construits et de la rapidité avec laquelle ils arriveront sur le marché.
