Ce que la hausse des taux hypothécaires signifie pour les ventes de maisons d’été

“Au début de l’année, nous nous attendons à un printemps fort à partir de 2025. Les taux hypothécaires sont nettement plus bas d’une année sur l’autre, les salaires ont augmenté plus rapidement que les prix de l’immobilier et les stocks se relâchent enfin”, a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef de Redfin. Semaine d’actualités.

“Mais ensuite, la guerre en Iran a commencé, et elle a frappé au pire moment possible. Les taux hypothécaires ont grimpé en flèche, les prix de l’essence ont grimpé et la confiance s’est effondrée.”

En conséquence, disent-ils maintenant, la morosité du marché immobilier américain le restera probablement cet été après un printemps décevant, ce qui constitue une nouvelle mauvaise nouvelle pour les vendeurs de maisons aux prises avec une demande en baisse et une forte concurrence.

Quel est le montant des taux hypothécaires ? Une perspective historique

Les taux hypothécaires ont connu des montagnes russes depuis la pandémie. Entre 2020 et 2022, ce taux augmentera jusqu’à 2,6 %, semant la confusion parmi les acheteurs de maisons à travers le pays.

Mais après que l’inflation a commencé à augmenter en 2022, la Réserve fédérale a lancé une campagne agressive de hausse des taux pour les abaisser, ce qui a fait grimper les taux hypothécaires.

Entre 2022 et 2023, les taux hypothécaires moyens ont presque doublé pendant la pandémie, atteignant un sommet de 7,8 % en octobre 2023 pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans. Depuis lors, les coûts élevés des prêts ont joué un rôle crucial dans la crise de l’accessibilité au logement aux États-Unis, même s’ils ont été ramenés sous la barre des 7 % au cours de l’année écoulée.

Cette année, les taux hypothécaires auraient dû tomber à 6 pour cent ou moins, selon les prévisions des experts. Mais la guerre en Iran a bouleversé la situation, provoquant une nouvelle hausse des taux hypothécaires.

Au cours de la semaine se terminant le 21 mai, les taux hypothécaires ont atteint leur plus haut niveau depuis neuf mois, mettant à mal les baisses enregistrées depuis l’été dernier. Malgré ces récentes hausses, les emprunteurs sont toujours confrontés à des taux plus bas que l’année dernière, lorsque les taux étaient en moyenne de 6,86 pour cent au cours de la même semaine.

Selon les experts, la poursuite ou la baisse des taux hypothécaires dans les mois à venir dépendra de la guerre en Iran.

“Cela pourrait vraiment fonctionner”, a déclaré Fairweather. “La guerre en Iran a créé un choc, mais la question est de savoir combien de temps cela durera. Si la situation dans le détroit d’Ormuz se stabilise et que le prix du pétrole redescend, la pression inflationniste s’atténue et la Fed gagne à nouveau en réduisant les taux directeurs. Les taux directeurs pourraient revenir aux niveaux bas de 6, peut-être même 6 pour cent, d’ici la fin de l’année”, a-t-il déclaré.

“Mais nous ne savons vraiment pas quand ni pourquoi cela se produira. Plus nous resterons sans bonnes nouvelles de la région, plus le niveau de pression sera élevé.”

Les Américains pourraient tout aussi bien voir les taux remonter vers 7 %, selon Fairweather.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les vendeurs de maison

Le marché immobilier américain devrait sortir de sa torpeur hivernale cette année avec une hausse des ventes au cours de la saison d’achat de logements au printemps, encouragée par la baisse des taux hypothécaires et l’augmentation des stocks sur le marché.

Mais l’incertitude économique croissante autour de l’impact du conflit au Moyen-Orient, les problèmes persistants d’accessibilité financière et la hausse des taux hypothécaires ont entravé cette reprise. Au lieu de cela, le pays n’a connu qu’une modeste augmentation de la demande.

“La saison n’a pas été à la hauteur de ce qui aurait pu être, mais je n’ai pas réussi à parler de défaite”, a déclaré Fairweather. “Les conditions de base pour les acheteurs s’améliorent réellement, mais la guerre les a gênées”, a-t-il ajouté.

“Les nouvelles inscriptions ont atteint leur plus haut niveau en avril depuis 2022, les signatures de contrats en avril ont augmenté de 4,5 % et sont également à leur taux annuel le plus élevé depuis 4 ans”, a déclaré Jake Krimmel, économiste principal chez Realtor.com. Semaine d’actualités.

Ils surviennent tous malgré la hausse des taux hypothécaires, la flambée de l’inflation et des prix de l’essence, et le moral des consommateurs le plus bas jamais enregistré”, a-t-il déclaré. “Cela me fait me demander où en serait le marché immobilier sans la guerre en Iran et ses retombées.”

En bref, la situation pourrait s’améliorer sur le marché immobilier américain – et il n’y aura probablement pas de guerre au Moyen-Orient. Mais le côté positif est qu’après des années de difficultés, les acheteurs américains s’habituent à des conditions loin d’être idéales et ajustent leurs attentes à la nouvelle normalité.

“En regardant la situation dans son ensemble, nous avons affaire à un marché immobilier qui s’est fondamentalement recalibré au taux environnemental “élevé depuis longtemps”. Les acheteurs n’attendent plus 3 pour cent, ils cherchent des moyens de faire fonctionner 6 pour cent”, a déclaré Krimmel.

“C’est un vrai changement par rapport à il y a deux ans.”

Mais à court terme, “il ne fait aucun doute que la hausse inattendue des taux d’intérêt au cours des trois derniers mois nuira à la demande de logements”, a déclaré Krimmel.

“Les taux sont toujours inférieurs à ceux de l’année dernière, mais ils ont augmenté de 53 points de base au cours des 12 dernières semaines. Cela tient sans aucun doute certains acheteurs potentiels à l’écart.

Fairweather s’attend à ce que cet été soit caractérisé par « des hésitations et des poches d’activité » sur le marché immobilier américain.

“Les familles qui ont besoin de déménager (pour une délocalisation d’emploi, un changement de vie, une croissance des ménages) partiront. Mais les acheteurs discrétionnaires, ceux qui sont sur la clôture, vont rester assis et attendre de voir comment se déroulera la guerre et pourquoi les prix du gaz baisseront”, a-t-il déclaré.

“Je m’attends à davantage de baisses de prix sur le marché qui s’est installé, surtout dans le sud et l’ouest. Et les stocks continueront d’augmenter parce que les vendeurs inscrits ce printemps ne vont pas retirer la maison du marché”, a-t-il ajouté.

« Cela ressemblera donc à un marché d’acheteurs dans de nombreux endroits, mais « marché d’acheteurs » ne signifie pas abordable. Cela signifie simplement que vous avez plus d’options.

Même si les taux hypothécaires élevés décourageront probablement certaines ventes, Krimmel reste « prudemment optimiste quant au fait que les choses sembleront plus normales que celles des deux derniers étés » dans les mois à venir.

“Si les signaux de demande, tels qu’une augmentation des signatures de contrats, se maintiennent, cela devrait se traduire par une augmentation significative des ventes conclues en mai et juin, des mois qui sont généralement forts sur le plan saisonnier, ce que le marché attend depuis près de trois ans”, a-t-il déclaré.

“L’incertitude est de savoir si l’incertitude géopolitique au Moyen-Orient reste contenue ou commence à émerger dans des données comme le choc tarifaire de l’année dernière”, a-t-il ajouté. “L’inflation est une véritable préoccupation là-bas, car elle fera monter les taux hypothécaires en rongeant à la fois l’épargne et les salaires des consommateurs, un double coup terrifiant pour les acheteurs de maison.”