Une bataille se prépare pour façonner l’avenir de l’Amérique – et elle se déroule sur le sol américain.
Le théâtre du conflit est le marché immobilier national, qui oppose les jeunes acheteurs de maison à la génération du baby-boom dans la bataille pour l’accession à la propriété.
Bien qu’ils représentent moins de 20 % de la population, les Américains nés entre 1946 et 1964 contrôlent près de la moitié de toute la richesse immobilière des États-Unis, d’une valeur énorme de 19 à 20 000 milliards de dollars.
Les économistes et les acheteurs de maison de la génération Z reprochent souvent aux baby-boomers d’empêcher les jeunes Américains de gravir les échelons du logement et de bénéficier de la richesse que l’accession à la propriété génère au fil du temps à mesure que les prix augmentent.
Mais il existe également des forces économiques plus profondes qui limitent l’accessibilité financière.
Des taux hypothécaires élevés, des politiques de zonage restrictives et des décennies de construction illégale ont créé une tempête parfaite qui gèle les jeunes acheteurs et exclut les propriétaires plus âgés. Cela s’ajoute aux lois fiscales de certains États qui découragent les propriétaires âgés de vendre et de réduire leurs effectifs, même s’ils le souhaiteraient autrement.
Des experts ont déclaré au Daily Mail que les baby-boomers ont aujourd’hui un énorme avantage en matière de richesse immobilière – mais c’est principalement parce qu’ils ont acheté plus tôt, lorsque les prix étaient bien inférieurs par rapport aux revenus, et ont ensuite passé des décennies à regarder ces propriétés croître.
Ces experts de l’industrie ont déclaré qu’il était temps pour les Américains ordinaires et les décideurs politiques de prendre conscience de l’abordabilité des logements et de cesser de blâmer les baby-boomers pour le problème.
La consultante new-yorkaise Kate Jones, 37 ans, a eu du mal à acheter une maison au milieu d’une concurrence féroce. Elle a ensuite vendu à perte en raison de la hausse des coûts.
Au quatrième trimestre 2025, le prix médian des logements aux États-Unis était de 405 300 dollars, a rapporté la Banque de réserve fédérale de Saint-Louis. C’est 4 800 $ de moins qu’au trimestre précédent et 14 000 $ de moins qu’au quatrième trimestre 2024.
Malgré ce déclin, ce chiffre marque toujours une augmentation spectaculaire par rapport à il y a dix ans, lorsque les millennials ont commencé à entrer sérieusement sur le marché – époque à laquelle les prix variaient entre 175 000 $ et 289 000 $.
Il s’agit d’une montée encore plus abrupte qu’il y a cinquante ans, lorsque les baby-boomers achetaient pour la première fois des maisons qui ne coûtaient que 42 000 à 48 000 dollars.
Kate Jones, 37 ans, consultante basée à New York, a été elle-même confrontée à ce dysfonctionnement. Lorsqu’elle a acheté sa première maison en 2022, elle a été victime à plusieurs reprises de surenchères de la part d’acheteurs au comptant qui proposaient des offres supérieures au prix demandé.
“J’ai fait l’objet d’une surenchère près de neuf fois avant de finalement sécuriser la maison”, a déclaré Jones au Daily Mail.
“J’ai fini par contracter une hypothèque très importante sur une propriété dont la valeur a augmenté presque du jour au lendemain en raison de l’inflation et d’une offre limitée.”
Elle a fini par vendre la maison deux ans plus tard après un déménagement. Jones a déclaré au Daily Mail qu’elle avait initialement prévu de louer son appartement, mais la hausse des coûts d’assurance et des taxes foncières signifiait que le loyer qu’elle percevrait ne serait pas suffisant pour tout couvrir.
“L’idée de louer une propriété et de toujours posséder de l’argent chaque mois en plus de mon nouveau loyer à New York n’avait tout simplement pas de sens”, a-t-elle déclaré. Jones a vendu sa maison à perte.
Jones estime que ces pressions remodèlent le marché lui-même. “Il y a définitivement une crise de l’accessibilité financière et un retard dans l’accession à la propriété pour les jeunes générations”, a-t-elle déclaré.
Nadia Evangelou, économiste en chef et directrice de la recherche immobilière à la National Association of Realtors, a déclaré au Daily Mail que le principal problème du marché immobilier est un manque persistant d’offre.
Les experts des courtiers hypothécaires Bennett Capital Partners ont déclaré au Daily Mail que posséder une maison reste le moyen le plus efficace de créer de la richesse, malgré tous les obstacles actuels. Mais les données de la Réserve fédérale montrent que l’écart de richesse entre les Américains les plus riches et le reste s’est creusé – et le logement en est une des principales raisons.
À la fin de 2025, les 1 % des ménages les plus riches détenaient 32 % de toute la richesse américaine. Il s’agit de leur part la plus importante depuis que la Fed a commencé à suivre la richesse des ménages en 1989.
Pendant ce temps, la croissance de la richesse du reste de la population a stagné ou ralenti.
L’écart de richesse devient encore plus évident lorsque l’on examine ce qui constitue réellement l’accession à la propriété et comment la location au lieu de la propriété constitue un obstacle.
L’écart de richesse moyen entre propriétaires et locataires s’élève désormais à 1,4 million de dollars, selon une étude de la Réserve fédérale.
Cet écart a explosé de plus de 250 pour cent en seulement trois décennies.
Au cours de cette période, les propriétaires ont reçu la part du lion de tous les gains de richesse : leur richesse moyenne a augmenté de près d’un million de dollars.
Pour les locataires, la richesse moyenne n’a augmenté que de 56 000 $ au cours des 30 dernières années.
La Floride se classe parmi les marchés immobiliers les plus inabordables pour les acheteurs de la génération Z
Selon Nadia Evangelou, économiste en chef et directrice de la recherche immobilière à la National Association of Realtors, le principal problème à l’origine de l’écart de richesse et de l’abordabilité du logement est le manque persistant d’offre.
“Les baby-boomers ont acheté plus tôt, lorsque les maisons étaient beaucoup plus abordables, et ont eu des décennies pour constituer leur valeur nette”, a déclaré Evangelou au Daily Mail.
“De nombreux propriétaires âgés restent plus longtemps sur place, ce qui limite le chiffre d’affaires, surtout à des prix plus abordables.”
L’analyse des agents immobiliers a révélé que les régions côtières sont parmi les moins accessibles aux acheteurs de la génération Z. La Floride domine la liste, revendiquant cinq des dix zones métropolitaines les moins accessibles à la génération Z.
Il y a une pénurie de logements neufs et existants depuis le krach du marché immobilier qui a commencé en 2007, tandis que les coûts de location ont grimpé en même temps que les prix des logements – les loyers moyens augmentant plus rapidement que les revenus moyens, selon la National Low-Income Housing Coalition.
Le marché immobilier américain semble un peu plus sain aujourd’hui qu’en 2007, mais des problèmes d’offre continuent de toucher les jeunes acheteurs.
Pour la première fois en 20 ans, le prix médian d’une maison neuve est inférieur à celui des maisons existantes – une évolution motivée par les stocks élevés des constructeurs.
En avril 2026, le stock de logements neufs était passé à 9,7 mois, totalisant environ 476 000 logements neufs, offrant ainsi plus d’options aux acheteurs.
Une étude de marché montre que, pour la première fois en 20 ans, le prix médian des logements neufs aux États-Unis est inférieur au prix des logements existants.
Mais la construction de logements plus petits et plus abordables, comme les maisons en rangée et les duplex, n’a fait que diminuer, ne représentant que 5 % du stock total.
Les lois de zonage restrictives ont discrètement étouffé l’offre de logements abordables pendant des décennies.
Dans de nombreuses régions d’Amérique, il est effectivement interdit de construire autre chose que de grandes et coûteuses maisons unifamiliales. Cela a stoppé la construction d’immeubles multifamiliaux à haute densité.
Une législation comme celle-ci ne fait qu’exacerber l’écart de quatre millions de logements disponibles – et affecte de manière disproportionnée les jeunes acheteurs.
Le résultat est un système de logement qui récompense ceux qui y habitent déjà et décourage quiconque tente d’y entrer.
Le Congrès travaille sur un correctif. En mars 2026, le Sénat a adopté la loi bipartite sur le logement du 21e siècle, qui vise à remédier à la pénurie de logements et à aider les primo-accédants, avec un soutien massif (89-10).
Certains États travaillent également de manière indépendante pour contourner les lois locales sur les zones d’exclusion.
En Californie, de nouvelles lois proposées à l’échelle de l’État favoriseraient les duplex et les petits développements multifamiliaux dans des zones auparavant réservées aux maisons unifamiliales.
Ce n’est qu’un maigre réconfort pour le Sunshine State, qui plafonne les impôts fonciers à des niveaux extrêmement bas, créant ainsi une énorme incitation financière pour que les gens restent sur place – ce qui fausse considérablement le marché immobilier résidentiel de l’État.
Par exemple, un couple de baby-boomers qui a possédé une maison de quatre chambres pendant 50 ans pourrait voir ses impôts fonciers quadrupler s’il décidait d’emménager dans un appartement plus petit de deux chambres.
La gouverneure de New York, Kathy Hochul, a lancé des propositions visant à encourager les logements à plus forte densité à proximité des gares de transport en commun.
Les taux hypothécaires et l’accès aux prêts immobiliers constituent un élément délicat du problème.
Au cours de la dernière décennie, les prêts immobiliers ont été définis par l’extrême volatilité des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans.
Cette période a vu les taux moyens les plus bas de l’histoire des États-Unis – 2,96 % en 2021 – suivis de la hausse des taux la plus rapide jamais vue.
Même les plus jeunes propriétaires sont désormais coincés.
Les millennials plus âgés qui ont acheté à l’époque des taux ultra-bas sont pratiquement enfermés dans leur maison, peu disposés à échanger une hypothèque de 3 % contre une hypothèque plus proche de 7 %.
Ils restent dans le type de maisons de démarrage que la génération Z achète actuellement – et les taux élevés combinés à la hausse de la valeur des maisons signifient que la génération Z est également confrontée à des acomptes plus élevés qui ne font qu’ajouter à la douleur.
Les données récentes de Redfin illustrent le ralentissement de l’accession à la propriété. En 2024, les taux de propriété de la génération Z et de la génération Y ont diminué, ce qui représente une rupture nette par rapport aux gains constants observés les années précédentes.
Seuls 26,1 % de la génération Z étaient propriétaires de leur logement en 2024, contre 26,3 % en 2023.
La génération Y a connu une croissance tout aussi stagnante, avec 54,9 % de propriétaires en 2024, soit une légère hausse par rapport aux 54,8 % un an plus tôt. Pour les deux groupes, ce plateau signale une barrière structurelle croissante à l’entrée.
Pendant ce temps, les générations plus âgées continuent de consolider leur position.
La proportion de propriétaires de la génération X est passée à 72,9 pour cent, tandis que près de 80 pour cent des baby-boomers sont propriétaires de leur maison, ce qui est typique des dernières étapes de la vie.
Pour l’avenir, Evangelou affirme que les décideurs politiques disposent encore d’outils pour atténuer la pression.
“La solution commence vraiment par l’approvisionnement”, a-t-elle déclaré. “Nous avons besoin de davantage de logements d’entrée de gamme et de prix moyen pour répondre à la demande.”
Si rien ne change, cette fracture ne fera que se creuser, estiment les experts. Parce que dans l’Amérique d’aujourd’hui, la question n’est plus seulement de savoir qui peut se permettre d’acquérir une maison, mais plutôt de savoir qui possède déjà une propriété et qui n’en aura peut-être jamais la chance.
