L’impôt fédéral sur les plus-values n’a pas été mis à jour depuis des décennies, et son incapacité à suivre l’énorme hausse des prix de l’immobilier ces dernières années décourage des millions d’Américains de vendre leurs propriétés, selon une nouvelle étude.
Au cœur de la crise actuelle de l’accessibilité au logement se trouve le manque chronique de stocks à travers le pays, particulièrement grave dans le Nord-Est et le Midwest. Mais les propriétaires existants sont dissuadés de vendre leur maison en raison des lourdes taxes auxquelles ils pourraient être confrontés s’ils le faisaient, selon une analyse de la National Association of Realtors.
Les ventes de maisons existantes jouent un rôle important sur le marché, représentant environ 85 pour cent de toutes les transactions immobilières. Mais si la vente devient si coûteuse, les propriétaires tardent à inscrire leur propriété ou décident de ne pas vendre du tout.
Combien de propriétaires sont concernés ?
L’exonération de l’impôt fédéral sur les plus-values pour la vente d’une résidence principale, établie en 1997, est de 250 000 $ pour les déclarants célibataires et de 500 000 $ pour les déclarants mariés. Mais près de 30 ans plus tard, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ trois fois et demie au niveau national, a constaté le NAR, et encore plus rapidement dans de nombreuses zones métropolitaines.
Le prix médian des maisons en 1997 était de 129 000 $ ; aujourd’hui, il s’élève à 419 300 $, selon les données de Realtor.com, mais le timbre fiscal sur les plus-values n’a pas changé.
Sur la base des modèles d’occupation des logements et de l’appréciation historique des prix de l’immobilier, NAR a estimé que 25,4 millions de propriétaires aux États-Unis détiennent désormais des gains supérieurs à 250 000 dollars, a constaté NAR, tandis qu’environ 8 millions de propriétaires détiennent des gains supérieurs à 500 000 dollars.
En appliquant la limite actuelle des gains en capital, le groupe a estimé que 13,1 millions de propriétaires dans le pays, soit 15 pour cent de tous les ménages occupés par leur propriétaire, avaient des gains supérieurs à ces seuils.
Lorsque le propriétaire du logement dépasse le plafond des plus-values
Dans un marché immobilier américain divisé selon les régions, les propriétaires des régions les plus chères du pays sont plus susceptibles de dépasser les limites de gains en capital que ceux des États et des zones métropolitaines moins chers.
Hawaï et la Californie se distinguent par leur exposition aux plus-values en raison de l’importante base de propriétaires et de décennies de forte appréciation des prix. Dans les deux États, respectivement 51,3 pour cent et 43,6 pour cent des propriétaires ont dépassé le plafond des plus-values.
En termes absolus, des États comme le Texas (8,2 %), la Floride (17,9 %) et New York (25,6 %) comptent le plus grand nombre de propriétaires avec d’importants gains non réalisés en raison de leur grande taille.
D’un autre côté, de nombreux États du Midwest et de certaines parties du Sud affichent encore aujourd’hui des niveaux d’exposition plus faibles, même après s’être appréciés rapidement lors de la propagation des invasions de domicile. Ici, une petite partie des propriétaires dépasse le seuil d’exclusion.
Le Mississippi compte le moins de propriétaires dépassant le plafond du pays, à 2,4 pour cent, suivi de l’Iowa (2,7 pour cent) et de la Louisiane (2,8 pour cent).
Si les prix des maisons continuent d’augmenter dans les années à venir — et ils n’ont cessé d’augmenter depuis 2020 — de nombreux propriétaires pourraient dépasser leurs limites actuelles et devoir payer des impôts plus élevés lorsqu’ils vendront leur propriété.
NAR a envisagé trois scénarios : un dans lequel les prix augmentent de 10 pour cent, un dans lequel ils augmentent de 20 pour cent et un dans lequel ils augmentent de 30 pour cent.
Dans ce cas, la part des propriétaires dépassant la limite des gains en capital devrait augmenter dans tous les États américains, Hawaï et la Californie restant en tête du pays. À Hawaï, on s’attend à ce que 58,7 pour cent des propriétaires dépassent la limite des gains en capital avec une augmentation de 10 pour cent, 65,9 pour cent avec une augmentation de 20 pour cent et 72 pour cent avec une augmentation de 30 pour cent.
En Californie, on s’attend à ce que 50,3 pour cent des propriétaires dépassent la limite des gains en capital avec une augmentation de 10 pour cent, 57,9 pour cent avec une augmentation de 20 pour cent et 65,2 pour cent avec une augmentation de 30 pour cent.
Plafond des gains en capital au niveau métropolitain
Au niveau métropolitain, la Californie et Hawaï dominent toujours la liste des 10 marchés où la proportion de propriétaires dépassant la limite des gains en capital est la plus élevée. Dans des régions comme San Jose, San Diego et la zone urbaine d’Honolulu, la majorité des propriétaires ont déjà dépassé le seuil de saisie – et la situation ne peut qu’empirer avec les futures augmentations des prix des logements.
