La panique monte sur le marché immobilier américain alors qu’une nouvelle carte ne montre que cinq villes où les vendeurs ont encore le dessus.
Dans le reste du pays, l’équilibre des pouvoirs a changé – et c’est une mauvaise nouvelle pour les propriétaires et pour l’économie en général.
Il y a désormais plus de 43 pour cent de vendeurs de plus que d’acheteurs à l’échelle nationale, l’un des plus grands déséquilibres de l’histoire, selon Redfin.
Ce changement signifie que les acheteurs ont le contrôle, et les experts affirment que le résultat est clair : il oblige les vendeurs à baisser les prix, à offrir des incitations ou à retirer complètement leur maison du marché.
Les acheteurs sont restés à l’écart pour protester non seulement contre les prix élevés des logements, mais également contre les taux hypothécaires élevés et la hausse des coûts de l’assurance aux frais HOA.
En mars, 38 des 50 principaux marchés immobiliers du pays sont devenus des marchés d’acheteurs – contre 29 il y a à peine un an.
Seules cinq métropoles analysées par Redfin étaient encore des marchés de vendeurs en mars, contre neuf un an plus tôt, signe de la rapidité avec laquelle les conditions se sont retournées contre les propriétaires. Le reste était globalement équilibré.
“Les impôts fonciers élevés, la hausse des coûts d’assurance et les craintes concernant la sécurité de l’emploi rendent les acheteurs de maison très sélectifs”, a déclaré Barb Cooper, une agente immobilière de Redfin Premier à Austin, au Texas, où les vendeurs sont 112 pour cent plus nombreux que les acheteurs et où les prix ont chuté d’environ 3 pour cent au cours de l’année écoulée.
Barb Cooper, agent Redfin Premier à Austin, affirme que les acheteurs sont « très sélectifs » alors que la hausse des coûts et l’incertitude économique remodèlent le marché immobilier.
Le changement est plus visible dans les villes à croissance rapide de la Sun Belt.
Pendant le boom de la pandémie, les constructeurs se sont précipités pour répondre à la demande croissante dans des États comme la Floride et le Texas. Mais cette demande s’est depuis ralentie, laissant une surabondance de logements sur le marché.
Miami compte près de 150 % de vendeurs de plus que d’acheteurs, tandis que Nashville, Austin et San Antonio comptent plus du double de vendeurs comme acheteurs.
Des déséquilibres aussi importants peuvent entraîner une baisse des prix. Les prix ont chuté dans 13 grandes zones métropolitaines américaines en mars, selon des données distinctes de Redfin.
Les baisses mensuelles les plus importantes ont été enregistrées à Fort Worth, de 0,8 pour cent, et à Austin, de 0,7 pour cent. À Nashville et Oakland, les prix ont chuté de 0,6 pour cent, tandis que Phoenix a chuté de 0,3 pour cent.
Pour les propriétaires qui ont acheté près du pic, ce changement est particulièrement troublant. Si les prix baissent suffisamment, certains pourraient se retrouver à devoir plus sur leur prêt hypothécaire que ne vaut leur maison – une situation connue sous le nom de capitaux propres négatifs.
Cela rend non seulement la vente difficile, mais peut également piéger les familles dans des maisons qu’elles ne peuvent plus se permettre.
C’est une dynamique qui a contribué à aggraver le krach immobilier de 2008 – et les économistes surveillent de près le ralentissement du marché.
Les maisons s’accumulent à Austin, au Texas, où les vendeurs sont désormais largement plus nombreux que les acheteurs, ce qui oblige beaucoup d’entre eux à baisser les prix ou à offrir des incitations pour sécuriser les ventes.
Les problèmes s’étendent au-delà du marché immobilier.
La baisse des prix de l’immobilier peut éroder la richesse des ménages, piéger les acheteurs récents dans des capitaux propres négatifs et étouffer le flux constant de ventes qui stimulent l’économie dans son ensemble.
Le logement est l’un des principaux moteurs de l’économie américaine. Cela sous-tend tout, des emplois dans la construction aux dépenses de consommation.
Lorsque les prix chutent et que les transactions ralentissent, cet effet d’entraînement peut se propager rapidement.
Moins de ventes de maisons signifie moins de rénovations, moins de dépenses en meubles et en appareils électroménagers et une demande plus faible dans l’économie en général.
Dans le même temps, les propriétaires qui voient la valeur de leurs propriétés baisser pourraient réduire leurs dépenses.
Même lorsque les prix ne baissent pas, un marché acheteur peut quand même causer des dommages en gelant l’activité.
Lorsque les acheteurs réclament de meilleures offres et que les vendeurs refusent de proposer des remises suffisamment importantes, les transactions ralentissent considérablement. Moins d’emplois signifie moins d’hypothèques, moins de déménagements, moins de rénovations – et moins de dépenses dans l’économie.
Il y a 10 000 maisons à vendre de plus que de personnes cherchant à acheter à Austin
Seules cinq zones métropolitaines restent des marchés de vendeurs, toutes regroupées dans le Midwest et le Nord-Est.
Newark, dans le New Jersey, est le plus fort, avec des acheteurs toujours plus nombreux que des vendeurs, suivi du comté de Nassau, dans l’État de New York, du comté de Montgomery, en Pennsylvanie, de Milwaukee, dans le Wisconsin et de New Brunswick, dans le New Jersey.
Ces zones ont tendance à avoir une offre de logements plus faible et une demande plus stable, ce qui aide les vendeurs à conserver un avantage même si les conditions se détériorent ailleurs.
Même les grands constructeurs de maisons sont concernés. Lennar, le deuxième constructeur immobilier américain, a réduit le prix moyen de ses logements de 10 % jusqu’à la fin de 2025, alors que la demande s’affaiblissait.
Contrairement aux vendeurs individuels, les constructeurs ne peuvent pas attendre indéfiniment et sont souvent les premiers à baisser les prix lorsque les acheteurs disparaissent. Cela en fait un signe d’alerte précoce pour le marché dans son ensemble.
