À seulement 40 minutes des portes de Walt Disney World, un groupe de condos en Floride devrait ressembler au rêve d’un chasseur de bonnes affaires.
L’île de Catalina possède des palmiers, une piscine communautaire et des condos à un prix inférieur au prix d’une camionnette neuve.
Mais même à 65 600 $, certaines maisons sont vides.
Un propriétaire a baissé le prix demandé de 10 000 $ en mars pour le ramener à un maigre 69 900 $. Deux mois plus tard, il n’est toujours pas vendu.
Le complexe, situé dans la bande touristique d’Orlando, est devenu un point improbable de la crise du logement en Floride – où les maisons autrefois commercialisées comme des parties abordables du Sunshine State sont décimées par la hausse des frais HOA, des coûts d’assurance et des règles de sécurité à la suite de l’effondrement de Surfside.
Catalina Isle Condominiums compte 88 unités réparties dans plusieurs bâtiments de deux étages. Onze condos sont actuellement mis en vente sur Realtor.com, dont la plupart sont disponibles depuis des semaines, voire des mois.
Une évaluation de Google décrit le complexe comme « de beaux bâtiments avec beaucoup de potentiel » – et cela est similaire à la description de son annonce par l’agent inscripteur Jaime Gottschall.
“Il s’agit davantage d’un investissement générateur de revenus que d’un style de vie”, a déclaré Gottschall au Daily Mail. Elle vend principalement des maisons unifamiliales, mais la semaine dernière, elle a répertorié cinq condos dans la région.
Un regard sur les quartiers voisins d’Orlando, en Floride, qui ont été durement touchés par la hausse des frais de HOA et d’entretien.
Orlando abrite Walt Disney. Les condominiums de Catalina Island sont situés à seulement 40 miles du parc
Catalina Isle Condominiums compte 88 unités, dont plus de 10 sont en vente sur Zillow et Realtor.com
Daniel Colombo, un agent immobilier de Floride qui a vendu plus de 35 unités dans le complexe, a déclaré au Daily Mail que sur les 88 appartements des copropriétés de Catalina Island, seuls quatre sont « occupés par leur propriétaire ».
“(Il y a) beaucoup de stocks et nous avons toujours des problèmes avec l’application du code”, a déclaré Colombo, citant des problèmes d’inspection remontant à 2011.
L’île de Catalina a ses propres problèmes persistants, y compris ces problèmes d’application du code qui, selon les agents, harcèlent le complexe depuis des années.
Mais ses annonces au sous-sol reflètent un problème plus large qui traverse désormais le marché immobilier de Floride : les acheteurs ne regardent plus seulement le prix demandé, ils examinent les factures mensuelles, le risque d’assurance et si le bâtiment pourrait être touché par des réparations coûteuses.
Les inscriptions récentes dans le complexe indiquent que les frais HOA sont d’environ 315 $ par mois, mais cela dépend de la taille de l’unité et du choix du bâtiment.
C’est beaucoup inférieur à la moyenne des condos à Orlando, qui est d’environ 490 $ l’année dernière, selon Florida Realty Marketplace. Les HOA unifamiliales et les maisons de ville dans cette région coûtent entre 150 et 250 dollars.
Mais des frais encore plus bas peuvent devenir un signe d’avertissement si les acheteurs craignent que le bâtiment ne dispose pas de suffisamment de liquidités en réserve ou qu’il doive faire face à des réparations coûteuses plus tard.
Pour certains acheteurs potentiels, le prix affiché n’est qu’un début. La vraie question est de savoir si la propriété paraîtra toujours bon marché si l’on y ajoute les frais mensuels, l’assurance, les réparations et les coûts de financement.
Sur Zillow, certains appartements sont sur le marché depuis près d’un an, avec des baisses de prix successives et même des meubles ajoutés, mais ne suscitent toujours pas d’intérêt.
Même dans tout l’État, des complexes d’appartements entiers vendent désespérément des logements bien en dessous de 100 000 dollars – il ne s’agit pas d’une baisse de prix normale.
Un aperçu intérieur d’une unité des copropriétés de Cataline Isle, dont beaucoup sont disponibles à l’achat à moins de 100 000 $
Les condos de Catalina Island disposent d’appareils de cuisine et d’une piscine creusée
Lorsqu’il s’agit de « condotels » de Floride, ou d’unités de luxe qui coûtent parfois entre 100 000 et 200 000 dollars, « cet inventaire ne bouge pas », a déclaré Gottschall.
Redfin a confirmé que l’offre de logements à Orlando a presque triplé entre 2023 et 2025 – et que les prix des logements chutent entre 2 et 5 % par an.
“Les vendeurs de maisons doivent fixer des prix de manière agressive dès maintenant”, a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef de Redfin, au Daily Mail. “Vous êtes en concurrence avec un flot de stocks et les clients savent ce que coûte réellement la propriété chaque mois.”
Elle a expliqué que la « meilleure solution » est de fixer un prix égal ou légèrement inférieur aux ventes comparables récentes, car « les maisons aux prix réels sont toujours en mouvement ».
Même si les craintes liées au changement climatique retiennent beaucoup l’attention des médias, elles ne constituent pas le « principal facteur » qui pousse les logements à rester sur le marché.
“Ce qui frappe vraiment les acheteurs de maison, ce sont les conséquences de Surfside. L’effondrement d’un immeuble à Miami en 2021 a déclenché de nouvelles exigences en matière de réserves de l’État”, a ajouté Fairweather.
La catastrophe, qui a tué 98 personnes, a conduit à des règles de sécurité et de sauvegarde plus strictes pour les appartements en Floride.
Même des années plus tard, les propriétaires de Floride sont toujours confrontés à des coûts mensuels croissants, des acheteurs se retirent et, dans certains cas, des bâtiments entiers deviennent pratiquement « non finançables », ce qui entraîne la saisie des propriétaires et détruit la valeur des propriétés.
Une vue aérienne de l’effondrement de l’appartement Surfside prise quelques jours après la tragédie de 2021 dans la banlieue de Miami
Vue sur les toits du centre-ville de Tampa
La douleur ne se limite pas à Orlando.
À Saint-Pétersbourg, un appartement situé au 1 Beach Drive a été réduit de 508 000 $ à 217 600 $ en moins d’un an – une réduction qui aurait semblé autrefois impensable dans l’une des villes côtières les plus prisées de Floride.
Peter Zalewski, courtier immobilier basé à Miami, a déclaré au Daily Mail que le marché immobilier de Floride connaît davantage de mouvements en raison de la baisse des prix “alors que les propriétaires à court d’argent se dirigent vers la sortie”.
“Le problème concerne la législation liée à l’effondrement du Surfside Condo”, a-t-il ajouté.
Les législateurs de Floride ont ensuite décidé d’assouplir certaines parties de la loi après que les propriétaires se soient plaints des coûts punitifs, les changements visant à donner aux associations plus de flexibilité grâce à des prêts, des lignes de crédit et des paiements de réserve différés.
Les autorités de Floride ont donné leur approbation finale en 2025 pour modifier les lois de sécurité plus récentes et plus strictes. La sénatrice républicaine Jennifer Bradley a déclaré que l’objectif était de fournir aux propriétaires « des options, de la flexibilité et un soulagement », mais peu de choses ont changé depuis la mise à jour.
Pour aider à atténuer la crise croissante du logement, le gouverneur Ron DeSantis a proposé l’année dernière d’investir plus de 600 millions de dollars dans le budget de la Floride pour réduire les coûts d’assurance habitation.
La majeure partie du financement, estimée à 590 millions de dollars, sera utilisée pour le programme My Florida Safe House, qui finance les inspections et les subventions liées aux améliorations résistantes aux ouragans.
Les sénateurs des États ont également présenté une législation supplémentaire à l’automne pour réduire ces coûts.
Pour Liane Jamason, propriétaire de la société immobilière Corcoran Dwellings, il existe des « évolutions réelles » à noter en matière de changement climatique.
Une piscine dans les copropriétés de Catalina Island à Orlando, où certaines unités sont répertoriées pour moins de 100 000 $ mais ont encore du mal à attirer les acheteurs
Porche des copropriétés de Catalina Island à Orlando, où les bas prix demandés n’étaient pas suffisants pour surmonter les craintes des acheteurs concernant les frais HOA, les coûts d’assurance et les factures de réparation
Universal Studios est situé à Orlando, en Floride, avec SeaWorld et d’autres attractions du parc à thème
Elle a déclaré au Daily Mail qu’après les récentes saisons d’ouragans, elle avait constaté une migration « significative » des clients des zones sujettes aux inondations vers des colonies à plus haute altitude.
Cela inclut certaines parties de Tampa, qui continuent de connaître une demande forte et constante.
L’augmentation des coûts d’assurance et les zones d’inondation potentiellement dangereuses sont « au premier plan » dans les conversations de la plupart des acheteurs, a déclaré Jamason.
Reconnaissant la baisse des ventes, elle a ajouté que “les immeubles bien entretenus et dotés de réserves saines bougent toujours”.
Jamason a déclaré qu’il existe des moyens de vendre des stocks de logements, mais cela peut signifier des prix de l’immobilier inférieurs aux prévisions.
“Les vendeurs qui répondent au marché actuel avec les bons prix – et non les prix de 2021 – et qui se préparent continuent d’obtenir de bons résultats”, a déclaré l’expert.
“L’ère des inscriptions élevées et de l’attente est révolue. Mais Saint-Pétersbourg et Tampa restent des endroits incroyablement désirables où vivre, et cette histoire sous-jacente n’a pas changé.”
Pour les vendeurs de maisons en Floride, cela pourrait être une nouvelle réalité brutale. Le prix avantageux est ce qui attire les clients, mais la facture mensuelle – et la peur de la suite – est ce qui les motive.
