El apalancamiento negativo y el impuesto a las ganancias de capital son dos términos de los que la mayoría de los australianos sin duda habrán oído hablar mucho en los últimos meses.
Los laboristas utilizaron el presupuesto del 12 de mayo para abrir el telón sobre los controvertidos planes de retirar las exenciones fiscales.
Después de romper una promesa electoral, se atribuyó a los cambios una forma de nivelar el campo de juego entre los inversores y los compradores de primera vivienda que buscaban poner un pie en la escalera inmobiliaria.
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“La antigua intersección entre el sistema tributario y el mercado inmobiliario ha hecho que la vivienda sea inasequible y consistente con décadas de bajo crecimiento de la productividad”, dijo el tesorero Jim Chalmers después de que la legislación fuera aprobada en el Parlamento el 25 de junio.
“Estamos tomando medidas porque no hacer nada habría empujado a la segunda generación a esa posición rota y los habría dejado fuera del mercado inmobiliario”.
Las reformas ya se han enfrentado a una prueba de resistencia después de que los precios de las viviendas australianas registraran su mayor caída intermensual en años, lo que generó un debate sobre si los cambios han erosionado la confianza de los inversores y si los compradores recientes “terminarán con propiedades que valen menos de lo que las compraron”.
La fiscal general federal de la oposición, Michaelia Cash, dijo a Labor on Sunrise: “Realmente habéis conseguido colapsar el mercado inmobiliario.
¿Qué es el impuesto a las ganancias de capital y cómo está cambiando?
CGT es el impuesto que paga sobre las ganancias que obtiene cuando vende activos, incluidas propiedades y acciones.
Según las reformas, el alivio fijo del 50 por ciento del CGT para individuos, fideicomisos y sociedades está siendo reemplazado por una indexación de la base de costos y una tasa impositiva mínima del 30 por ciento sobre las ganancias de capital.
¿Qué es el engranaje negativo y cómo cambia?
El apalancamiento negativo se refiere a la situación en la que los gastos asociados con un activo exceden los ingresos obtenidos por él.
Por ejemplo, si los ingresos por alquiler son inferiores a la cantidad necesaria para pagar los intereses de la hipoteca, las tasas y el mantenimiento de la vivienda, la propiedad se estructura negativamente, lo que permite al inversor reclamar una deducción fiscal.
“El proyecto de ley modifica el apalancamiento negativo futuro para que solo se aplique a las nuevas construcciones a partir del 1 de julio de 2027, con generosas disposiciones de derechos adquiridos para aquellos que actualmente poseen propiedades de inversión”, dijo Chalmers.
“Se trata de fomentar la inversión en la oferta de viviendas nuevas y también respetar las decisiones de inversión que la gente ha tomado en el pasado”.
¿Son mejores los compradores de primera vivienda?
7NEWS.com.au preguntó qué mejoras hicieron los primeros compradores de vivienda y, lo más importante, les ayudarían o les ayudarían a conseguir una propiedad.
“Mi socio y yo queremos comprar en los próximos 12 meses. Es bueno para nosotros ver que los precios se estabilizan”, respondió una persona al anuncio de las redes sociales.
“Al ritmo que van las cosas, estaríamos ganando otros 50.000-100.000 dólares a los precios actuales”.
Otro dijo: “Esto (ayudará)”.
“Las propiedades que me interesan no han sido adquiridas por inversores y los precios han bajado razonablemente”, afirmó.
‘Sin interruptor de luz’
La correduría hipotecaria Loan Markets dijo a 7NEWS.com.au que los volúmenes de préstamos para compradores de primera vivienda en toda Australia cayeron un 11 por ciento en las cuatro semanas posteriores al presupuesto federal.
Pero vale la pena señalar que las solicitudes generalmente disminuyeron este año, cuando el RBA aumentó las tasas tres veces.
“Es posible que los precios hayan bajado ligeramente, pero el aumento de las tasas ha reducido el poder de endeudamiento y no permite aprovechar la caída de los precios”, dijo una persona que respondió a nuestro llamado.
“Una vez que las tarifas bajan, los precios suben y estás en la misma posición”.
Otros dijeron que era demasiado pronto para saber cómo sería la reestructuración final.
“No es como un interruptor de luz”, dijo un comentarista.
“Principalmente debido a la cláusula de derechos adquiridos, esto no sucederá de inmediato. El año que viene probablemente veremos datos mixtos antes de que, con suerte, se calme”.
Locura de arrojar barro
Matt Grudnoff, economista principal del Instituto de Australia, dijo que había dos maneras de considerar la reforma del gobierno.
“Si piensas en una casa como un lugar seguro para vivir, son buenas noticias. Si piensas en la vivienda como una inversión, una forma de generar seguridad financiera y enriquecerte, entonces esto es malo”, dijo en el podcast Dollars and Sense de la organización.
“Ha habido mucha confusión sobre el presupuesto en las últimas semanas que ha confundido a la gente y ha hecho que la gente se preocupe de que los jóvenes no estén mejor, lo cual es simplemente una locura.
“Esta es la primera vez que soy optimista en cuanto a que realmente vamos a resolver este problema (de la asequibilidad de la vivienda)”.
Grudnoff dijo a 7NEWS.com.au que había comenzado un “súper ciclo inmobiliario” de 25 años con la introducción de la desgravación fiscal del 50 por ciento sobre las ganancias de capital.
“Combinado con el apalancamiento negativo, esto animó a los inversores a precipitarse al mercado, elevando los precios de la vivienda y dejando fuera a los compradores de primera vivienda”, afirmó.
“El valor medio de una vivienda ha aumentado en 400.000 dólares en los últimos seis años. Eso es casi 70.000 dólares al año.
“Estos cambios detendrán el rápido aumento de los precios de la vivienda, dando esperanza a los compradores de primera vivienda”.
Lo que dicen los inversores sobre la reforma fiscal
El empresario e inversor inmobiliario Dr. Vivek Eranki dijo que estos cambios aumentan la carga fiscal sobre las personas dispuestas a invertir y asumir riesgos financieros.
“La oferta de vivienda es el mayor desafío de Australia. No creo que el aumento de los impuestos a los inversores privados solucione la falta fundamental de vivienda”, dijo Eranki a 7NEWS.com.au.
“Los inversores privados proporcionan una proporción sustancial de las viviendas de alquiler de Australia. Si la inversión se vuelve menos atractiva, menos personas estarán dispuestas a ofrecer viviendas de alquiler”.
El precio de alquiler promedio nacional aumentó un 5,9 por ciento en el año hasta junio a un récord de $705 por semana.
“El principal impulsor del actual crecimiento de los alquileres es una grave escasez de stock disponible en todo el país”, dijo Kotali, citando una tasa nacional de desocupación de viviendas del 1,6 por ciento.
Los inversores pueden ‘alejarse’ de la propiedad
Algunos han criticado las reformas como un impuesto que castiga la ambición.
El asesor financiero Alex Jamieson, fundador de Jamieson Private Wealth, dijo que los inversores pueden alejarse de las propiedades en favor de acciones, ETF y otros activos de bajo mantenimiento.
“La inversión inmobiliaria se ha visto tradicionalmente como el camino dorado hacia la riqueza en Australia, pero la ecuación está cambiando rápidamente”, afirmó Jamieson.
Dijo que las propiedades “a menudo se venden como ingresos pasivos”, pero en la práctica están lejos de serlo si se tienen en cuenta el mantenimiento, los seguros, las tasas municipales, el aumento de las tasas de interés y la perspectiva de inquilinos difíciles.
“Cualquiera que sea propietario de una propiedad de inversión sabe que puede convertirse en otro trabajo y en mucho estrés”, dijo Jamieson.
¿Son estos cambios responsables del estancamiento de las tasas de subasta y de los precios de la vivienda a nivel nacional?
Los valores residenciales cayeron un 0,4 por ciento a nivel nacional en junio, y el gigante bancario HSBC pronostica que los precios caerán un 8 por ciento para fines de 2027.
Calum Logan, de la Escuela de Propiedad, Construcción y Gestión de Proyectos de RMIT, dijo que los cambios recientes en los impuestos a los inversores eran sólo un elemento del crisol que actualmente moldea la confianza de los compradores, al que también contribuyen el aumento de las tasas de interés, la incertidumbre sobre un mayor crecimiento, los altos costos de vida y la guerra en el Medio Oriente.
“Las capitales australianas son frecuentemente premiadas como las más exitosas en los mercados inmobiliarios más inasequibles. Por más que lo intentemos, ni siquiera somos buenos para resolver el problema agregando más oferta”, dijo Logan.
“La opción B, que es un cambio del lado de la demanda, es lo que estamos viendo ahora, reflejado en cambios en la configuración fiscal para los inversores.
“Las propiedades de bajo precio con excelentes rendimientos de inversión a menudo atraen tanto a compradores de primera vivienda como a inversores, creando competencia directa para la misma subasta. Las nuevas configuraciones fiscales para los inversores contribuirán en cierta medida a redirigir a los inversores hacia viviendas nuevas”.
“Las tasas de liquidación ya estaban bajando incluso antes de que se anunciaran los cambios impositivos, por lo que la incertidumbre clave podría residir en las tasas de interés”.
