Selon les experts, les ventes de maisons privées dans les États de non-divulgation des États-Unis, où les prix de vente ne sont pas publiés dans les registres publics, pourraient potentiellement permettre aux propriétaires d’éviter de réduire les impôts fonciers tout en les augmentant pour leurs voisins.
Les ventes de maisons génèrent généralement des informations importantes qui peuvent être utilisées pour évaluer la valeur des propriétés et déterminer les factures de taxes foncières. Mais lorsque la maison est vendue secrètement en dehors du marché dans des pays de non-divulgation qui donnent la priorité à la confidentialité des vendeurs, ces informations clés sont perdues.
Ce qui se passe, selon les experts, est une situation trouble qui soulève des questions de transparence et d’équité, car les personnes disposant d’informations de vente non divulguées peuvent se retrouver dans une position de les utiliser à leur avantage et de réduire leur facture fiscale.
“Les impôts fonciers sont généralement imposés en fonction de la valeur imposable, et les juridictions utilisent différentes méthodes et données pour déterminer quelle est cette valeur”, a déclaré Assaf Harpaz, professeur adjoint à la faculté de droit de l’Université de Géorgie. Semaine d’actualités.
“Cependant, lorsque les propriétés sont vendues hors marché, des problèmes de transparence peuvent survenir et affecter les évaluations, étant donné qu’il existe peu de données publiquement disponibles pour informer les évaluateurs et les acheteurs potentiels de maisons dans la région”, a-t-il ajouté.
Les évaluateurs fiscaux doivent deviner à quel prix les maisons se vendent
Les annonces privées sont légales dans les 50 États et sont étroitement réglementées par la National Association of Realtors (NAR).
La principale différence dans la manière dont ces inscriptions sont réglementées se situe au niveau de l’État : dans la plupart des États, une fois la vente finalisée, l’acte de propriété et les droits de mutation sont déposés auprès du registraire du comté, de sorte que le prix de vente final relève du domaine public.
Cependant, dans environ 12 États de non-divulgation, le prix de vente final garantit que sa confidentialité ne deviendra pas un document public.
Dans ces pays, l’asymétrie des termes économiques, lorsqu’un côté d’une transaction financière est plus transparent que l’autre, explique Harpaz, entre les biens vendus hors marché et sur le marché, est encore plus significative.
“Les acteurs institutionnels, sophistiqués et riches peuvent avoir une plus grande capacité à exploiter le manque d’informations accessibles au public, ou à utiliser les informations dont ils disposent, qui ne sont pas publiques (par exemple, les déclarations finales), pour protester contre des évaluations, par exemple”, a-t-il déclaré.
“Cette transparence réduite peut rendre les évaluations moins précises et potentiellement plus rentables pour ceux qui disposent d’un accès privilégié aux données du marché.”
Sergio Garate, chercheur en immobilier à l’Université Emory, a consacré du temps à réfléchir à la question et a publié une étude sur le sujet avec des collègues en 2025.
Il est arrivé à la conclusion que le déséquilibre des connaissances provoqué par les annonces privées dans les pays de non-divulgation a de réelles conséquences sur les propriétaires et les acheteurs.
Dans les États où les prix des transactions ne sont pas rendus publics, les évaluateurs fiscaux doivent s’appuyer davantage sur des sources d’informations alternatives, telles que les évaluations antérieures, les ventes comparables, les caractéristiques des propriétés et parfois le prix catalogue le plus récent, a déclaré Garate. Semaine d’actualités.
“Si les deux niveaux d’informations sont manquants, le prix réel de la transaction et l’historique de la cotation publique, l’évaluateur dispose de moins de preuves de marché avec lesquelles travailler. Cela rend le processus d’évaluation plus difficile et augmente la probabilité d’erreurs dans l’évaluation”, a-t-il déclaré.
Équilibrer avec les conséquences de la vie réelle
L’asymétrie provoquée par les cotations privées dans les pays de non-divulgation est importante, a découvert Garate dans ses recherches.
Les propriétaires peuvent contester une évaluation s’ils la jugent trop élevée, mais ils ne sont généralement pas incités à contester une évaluation trop basse, a-t-il déclaré.
“Par conséquent, si les informations manquantes entraînent davantage d’erreurs d’évaluation, certains propriétaires peuvent bénéficier d’une sous-évaluation”, a conclu Garate. “En ce sens, les inscriptions privées peuvent contribuer à réduire les impôts fonciers, en particulier dans les pays de non-divulgation où les évaluateurs ont un accès limité aux données sur les transactions.”
Ce déséquilibre “peut créer une inégalité entre la divulgation et la non-divulgation du pays ou du marché, notamment parce que les informations disponibles pour les acheteurs, les vendeurs, les évaluateurs, les prêteurs et les chercheurs sont différentes”, a déclaré Garate.
Garate et ses collègues ont découvert qu’au moins les différences dans les lois sur la divulgation affectent les évaluations et les performances hypothécaires, les États de non-divulgation présentant de forts taux de biais d’évaluation et la possibilité de normes hypothécaires plus élevées pour les emprunteurs les plus contraints financièrement.
“En théorie, cette asymétrie d’information devrait également avoir des conséquences sur le volume des transactions, sur qui peut effectuer des transactions sur le marché et sur la manière dont le pouvoir de négociation est réparti entre les courtiers et les autres parties impliquées dans la transaction”, a ajouté Garate.
Le Nouveau-Mexique offre un excellent exemple concret des conséquences de l’absence de déclaration. Le pays a adopté la non-divulgation totale jusqu’en 2004, date à laquelle il s’est orienté vers une loi sur la divulgation partielle. Après cela, le Nouveau-Mexique a connu une augmentation d’environ 4 % de ses recettes fiscales annuelles, soit 1,09 million de dollars, selon l’étude de 2025.
Cela indique que les lois sur la non-divulgation poussent en fait les recettes fiscales foncières à un niveau inférieur à ce qu’elles auraient dû être. Une étude publiée en 2004 concluait que le pays percevait moins d’impôts fonciers qu’il ne le devrait parce que les maisons de grande valeur ne sont pas imposées de manière efficace.
La charge fiscale peut alors se déplacer, dans la mesure où les impôts fonciers sont souvent conçus pour générer un certain montant de recettes pour les collectivités locales. Si certaines propriétés sont évaluées en dessous de leur véritable valeur marchande parce que les informations sur les ventes ne sont pas disponibles, d’autres propriétés peuvent supporter une part plus importante de la charge fiscale globale.
