Des millions de propriétaires âgés pourraient bénéficier d’un allégement fiscal temporaire lors de la vente de leur maison dans le cadre d’une nouvelle proposition républicaine conçue pour encourager les personnes âgées à réduire leurs effectifs et à libérer un stock de logements pour les jeunes acheteurs.
La représentante Nicole Malliotakis de New York a présenté une législation qui doublerait l’exonération d’impôt sur les plus-values disponible pour les propriétaires de plus de 65 ans, permettant à certains d’éviter de payer jusqu’à 1 million de dollars d’impôt sur les gains de vente de maison.
Les partisans affirment que la mesure pourrait aider à débloquer les stocks de logements à un moment où de nombreux Américains âgés restent dans des maisons qu’ils peuvent vendre, tandis que les critiques peuvent se demander si la proposition profite principalement aux ménages possédant de grands biens immobiliers.
Malliotakis a présenté le HR 9064, connu sous le nom de Nest Egg Protection Act, à la fin du mois dernier.
De nombreux baby-boomers ont acheté leur maison il y a plusieurs décennies et ont bénéficié d’énormes gains de valeur immobilière. Mais la vente de cette maison pourrait déclencher d’importants impôts sur les plus-values une fois que les bénéfices dépasseront les exonérations fédérales actuelles.
Combinés aux taux hypothécaires élevés et à une pénurie persistante de logements à vendre, ces problèmes fiscaux ont contribué à ce que les économistes du logement décrivent souvent comme « l’effet de verrouillage », incitant certains propriétaires à déménager alors même que leurs besoins en matière de logement ont changé.
Que fera Bill
La législation de Malliotakis augmenterait temporairement l’exonération d’impôt sur les plus-values pour les propriétaires âgés de 65 ans et plus qui vendent leur ancienne résidence principale entre 2027 et 2030.
Actuellement, les propriétaires peuvent déduire jusqu’à 250 000 $ de gains en capital s’ils déclarent séparément ou 500 000 $ s’ils sont mariés et déclarent conjointement, si la maison a été leur résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédentes.
Selon la proposition, les personnes âgées admissibles pourraient exclure jusqu’à 1 million de dollars d’avantages fiscaux.
L’exonération élargie s’applique uniquement aux propriétaires qui sont propriétaires de leur propriété depuis au moins 25 ans.
“Trop de personnes âgées à Staten Island et à Brooklyn qui ont acheté leur maison il y a des décennies et accumulé des capitaux propres au cours de leur vie sont désormais confrontées à la possibilité d’impôts sur les plus-values importantes s’ils choisissent de vendre ou de réduire leur taille”, a déclaré Malliotakis dans un communiqué.
“Ma législation élargirait l’exonération fiscale des gains en capital pour apporter un allègement important et permettre aux personnes âgées de conserver une plus grande partie de leurs capitaux propres durement gagnés.”
Pourquoi de plus en plus de propriétaires sont-ils confrontés à des factures fiscales plus élevées ?
L’exclusion des gains en capital est désormais établie dans la loi Payer Relief Act de 1997 et n’a jamais été ajustée en fonction de l’inflation.
Cela permet aux propriétaires d’exclure l’impôt sur les gains en capital de 500 000 $ pour les couples mariés ou de 250 000 $ pour les célibataires lorsqu’ils vendent leur maison, à condition qu’elle soit leur résidence principale pendant au moins deux ans sur cinq avant la vente.
Depuis l’adoption du Taxpayer Relief Act, le prix de vente moyen d’une maison aux États-Unis a triplé, passant de 172 200 dollars au premier trimestre de 1997 à 514 600 dollars au premier trimestre de 2026, selon les données de la Réserve fédérale de Saint-Pétersbourg.
En conséquence, de nombreux propriétaires de longue date disposent désormais d’une valeur nette supérieure à ce que les législateurs prévoyaient lors de l’établissement du seuil actuel.
Les Américains détiendront collectivement environ 34 700 milliards de dollars de valeur nette immobilière d’ici la fin de 2025, selon Realtor.com.
Les baby-boomers en ont bénéficié plus que la plupart. Les données de Redfin révèlent que près de 80 % des baby-boomers seront propriétaires d’une maison d’ici 2025, ce qui en fera la génération la plus riche du pays.
Si la valeur nette a renforcé le bilan des ménages, elle a également accru la probabilité que les propriétaires puissent réaliser des gains imposables lors de la vente.
Le projet de loi pourrait-il aider le marché immobilier ?
Dans la proposition de Malliotakis, l’exonération d’impôt sur les gains en capital pour les personnes de plus de 65 ans sera augmentée pour inclure les bénéfices jusqu’à 1 million de dollars, soit le double du maximum actuel. Cela ne s’appliquera qu’aux propriétaires de longue date qui sont propriétaires de leur propriété depuis au moins 25 ans.
Libérer des logements pour la jeune génération
L’un des principaux objectifs du projet de loi est d’augmenter l’offre de logements disponibles à la vente.
Les analystes du logement soutiennent depuis longtemps que les propriétaires âgés restent souvent dans des logements plus grands, car un déménagement peut entraîner à la fois des coûts fiscaux et des dépenses de prêt plus élevées.
Si davantage de personnes âgées choisissent de vendre, affirment les défenseurs, des maisons plus grandes pourraient devenir accessibles aux ménages plus jeunes à la recherche de plus d’espace.
“En réduisant le principal obstacle fiscal à la vente, cette proposition peut encourager davantage de propriétaires de longue date à redimensionner leur logement et créer des opportunités pour la prochaine génération d’acheteurs”, a déclaré Sandy Krueger, PDG du Staten Island Council of Realtors, dans des commentaires rapportés par Realtor.com.
Il reste incertain si la proposition gagnera du terrain.
Le projet de loi n’a pas encore attiré de parrains à la Chambre, et rien n’indique quand les législateurs pourraient l’examiner.
