Malgré les craintes persistantes d’un nouvel effondrement du marché immobilier, les économistes estiment qu’un krach immobilier à grande échelle aux États-Unis reste improbable en 2026.
Au lieu de cela, ils s’attendent à une réalité plus lente et plus frustrante : des acheteurs marginalisés par des problèmes d’abordabilité, des propriétaires réticents à vendre et un marché coincé dans une impasse prolongée.
“Les risques qui méritent le plus d’être surveillés ne sont pas les signes d’un krach imminent, ils sont plus lents”, a déclaré Hannah Jones, économiste principale chez Realtor.com. Semaine d’actualités.
“Les contraintes persistantes en matière d’accessibilité financière, l’effet de blocage qui empêche les propriétaires existants de s’inscrire et le rythme des nouvelles constructions par rapport à la demande à long terme sont autant de problèmes qui continueront de peser sur le marché immobilier”, a déclaré Jones.
En d’autres termes, les experts voient la stagnation – et non l’effondrement – comme l’issue la plus probable.
Pourquoi 2008 suscite encore des craintes en matière de logement
Près de deux décennies après la crise des prêts hypothécaires à risque déclenchée par le krach financier de 2008, la comparaison continue de dominer les conversations sur l’immobilier.
En fait, de nombreux problèmes d’accessibilité financière actuels remontent à cette époque.
Des décennies de déclin du secteur du bâtiment et de la construction après le krach ont contribué à alimenter une pénurie de logements qui s’est aggravée pendant le boom immobilier pandémique.
Alors que les pénuries restent graves dans certaines parties du Nord-Est et du Midwest, les stocks de logements ont augmenté depuis plus d’un an sur de nombreux marchés, en particulier dans le Sud, à mesure que la demande s’est affaiblie.
L’offre excédentaire de logements peut généralement conduire à un krach du marché immobilier lorsque la valeur des logements chute.
Jusqu’à présent, cela ne s’est pas produit. La croissance des stocks s’est largement traduite par une appréciation plus lente des prix plutôt que par une baisse généralisée, la valeur des maisons continuant d’augmenter dans de nombreux États.
“Le marché immobilier a évolué lentement au cours des dernières années”, a déclaré Jones.
« Les prix demandés des logements sont stables depuis 2022, la hausse des stocks et le ralentissement de la demande ayant atténué la concurrence intense de l’ère pandémique.
“Cependant, la maison typique reste hors de portée pour beaucoup de personnes disposant de revenus médians”, a-t-elle déclaré.
“Cet écart d’accessibilité a ralenti l’activité du marché et forcé des corrections de prix, en particulier sur les marchés qui ont connu les baisses de prix les plus prononcées au cours des années de boom.”
Le vrai problème n’est pas trop de logements, c’est l’abordabilité
Selon Thom Malone, économiste principal chez Cotality, le marché actuel présente certaines similitudes avec les récessions passées, mais pour des raisons très différentes.
“Nous sommes dans une période de faibles ventes et de croissance des prix qui reflète la déconnexion entre les revenus et les prix de l’immobilier observée lors des récessions du 20e siècle”, a écrit Malone dans une analyse récente.
“Cette fois, cependant, la dynamique est inversée : au lieu de l’effondrement de l’économie, le boom immobilier attend que le reste de l’économie rattrape son retard.
“Même si la saison d’achat de maisons du printemps 2026 pourrait apporter un certain élan, le résultat le plus probable est une croissance modeste des prix, alors qu’acheteurs et vendeurs restent dans une impasse.”
Que se passe-t-il à côté des prix de l’immobilier ?
Même si les économistes ne s’attendent pas à un krach immobilier, ils ne voient pas non plus une reprise rapide.
Selon Jones, un krach immobilier à grande échelle aux États-Unis reste peu probable cette année.
“Le scénario le plus probable est la poursuite d’une tarification progressive qui finira par attirer les acheteurs, un processus qui dépendra beaucoup de l’évolution des taux hypothécaires à partir de maintenant”, a-t-il déclaré.
“Une demande refoulée importante est toujours présente sur l’ensemble du marché, ce qui signifie que toute amélioration réelle de l’accessibilité peut déclencher un rebond assez rapide de l’activité d’achat”, a-t-il ajouté.
La plus grande incertitude est de savoir si la construction de logements et la croissance des stocks pourront se poursuivre avec le retour de la demande.
Pourquoi nous n’aurons pas un autre krach comme celui de 2008
Les comparaisons sur le marché immobilier d’aujourd’hui sont inévitablement liées à la crise financière de 2008. Mais Jones a déclaré que certaines différences clés rendent ce scénario improbable.
Parmi eux figurent :
- des pratiques de prêt mieux réglementées ;
- Dynamique des stocks inversée ;
- de minces pipelines de forclusion ;
- De profonds coussins de fonds propres.
L’effondrement de 2008 a été alimenté en grande partie par des pratiques de prêt risquées qui ont permis aux emprunteurs de contracter des prêts hypothécaires qu’ils ne pouvaient finalement pas se permettre, a déclaré Jones.
“La facilité d’accès au crédit hypothécaire, y compris les prêts subprime, les produits à taux variable avec des taux teasers et les prêts émis avec peu ou pas de vérification des revenus, a alimenté une flambée artificielle des prix”, a-t-il ajouté.
“Lorsque les propriétaires ne peuvent pas effectuer leurs paiements, les défauts de paiement se multiplient et tout le système s’effondre.”
L’environnement de prêt d’aujourd’hui est plus discipliné et a tiré les leçons des erreurs d’il y a près de 20 ans.
“Dans le sillage de la crise financière, la loi Dodd-Frank a introduit de vastes réformes hypothécaires, notamment des règles de “capacité de remboursement” qui obligent les prêteurs à vérifier leurs revenus, leurs actifs et leurs obligations financières avant d’accorder des prêts”, a déclaré Jones.
“En conséquence, le bassin actuel de détenteurs de prêts hypothécaires est nettement plus solvable, et les produits de prêt à risque qui dominaient le marché au milieu des années 2000 sont largement écartés.”
Les propriétaires abordent également cette période avec une situation financière plus solide qu’avant le dernier krach immobilier.
Jones a déclaré : « Des années d’appréciation rapide des prix de l’immobilier ont laissé de nombreux propriétaires assis sur de grandes quantités de capitaux propres, qui agissent comme un tampon contre les mauvaises ventes, qui ont été l’un des principaux accélérateurs du dernier krach. »
Les saisies augmentent, mais restent historiquement faibles
Il est vrai qu’un plus grand nombre d’Américains ont peut-être du mal à faire face à leurs remboursements hypothécaires, mais ce nombre reste faible, déclare Rob Barber, PDG d’ATTOM. Semaine d’actualités.
Au total, 118 727 propriétés ont fait l’objet de demandes de saisie entre janvier et mars, en hausse de 6 % par rapport au trimestre précédent et de 26 % par rapport à l’année précédente, selon la société. Cela équivaut à un dépôt pour 1 211 logements dans tout le pays.
“L’augmentation des demandes de saisies au premier trimestre 2026 montre que le marché immobilier continue de se normaliser par rapport aux taux extraordinaires de saisies observés pendant et immédiatement après la pandémie”, a déclaré Barber.
« Même si l’activité de saisies immobilières a connu une tendance à la hausse au cours des dernières années, les niveaux actuels restent bien en dessous du pic de la crise du logement, lorsque les dossiers ont atteint près de 938 000 au troisième trimestre 2009.
“Cette augmentation reflète davantage les pressions financières liées à la hausse des taux hypothécaires, des coûts d’assurance, des impôts et des dépenses des ménages que le type de détresse systémique en matière de logement observée pendant la Grande Récession.”
Un risque réel à surveiller
Si un krach est impossible, qu’est-ce qui peut encore perturber le marché immobilier ?
Jones a déclaré que l’économie dans son ensemble reste la variable la plus importante. Même si le chômage reste relativement faible et que les finances des ménages sont généralement saines, certains risques continuent d’assombrir les perspectives.
“Cela étant dit, l’inflation persistante, l’incertitude en matière de politique commerciale et les vastes tensions géopolitiques ont introduit une couche d’imprévisibilité économique qui peut peser sur la confiance des consommateurs et, à son tour, freiner la demande de logements si la situation se détériore”, a-t-il déclaré.
Pour l’instant, les experts estiment que le marché est pris entre une forte demande et des problèmes tenaces d’accessibilité financière – bien loin de la situation qui a déclenché l’effondrement du secteur immobilier il y a près de deux décennies.
