Charleston était autrefois le joyau scintillant du Nouveau Sud, une ville balnéaire aux couleurs pastel où les rues pavées, les calèches et les demeures restaurées d’avant-guerre ont contribué à alimenter l’un des booms immobiliers pandémiques les plus explosifs d’Amérique.
Attirés par son charme historique, ses restaurants florissants et son front de mer parfait comme une carte postale, les travailleurs, les retraités et les investisseurs éloignés ont afflué vers la ville pendant Covid, transformant presque du jour au lendemain Charleston d’une destination décontractée du Sud en l’un des marchés immobiliers les plus en vogue aux États-Unis.
Aujourd’hui, la ville qui charmait autrefois la nation montre des signes alarmants de tension.
La Caroline du Sud est soudainement devenue l’un des cinq principaux points chauds des saisies immobilières aux États-Unis, et Charleston a agi comme un avertissement indiquant que la frénésie immobilière de l’ère pandémique pourrait être en train de diminuer.
L’activité de saisie à l’échelle nationale a augmenté de 18 % sur un an en avril, selon ATTOM, mais la Caroline du Sud est apparue comme l’un des points de pression les plus évidents.
Un logement sur 1 745 dans l’État a déposé une demande de saisie le mois dernier. Avec ces chiffres, la Caroline du Sud a affiché presque le taux de saisies le plus élevé du pays, juste derrière le Delaware, selon ATTOM.
En avril, Charleston a enregistré une demande de saisie pour 1 483 unités de logement, ce qui la place parmi les pires grandes zones métropolitaines d’Amérique, à côté de Columbia, en Caroline du Sud, qui a enregistré une demande de saisie pour 1 287 unités.
Ces chiffres alimentent les craintes que le boom immobilier pandémique du pays ne commence à s’effriter.
Une vue aérienne de Charleston, autrefois le joyau scintillant du Nouveau Sud
Une calèche historique circule dans les rues de Charleston, une ville connue pour ses rues pavées et ses demeures restaurées d’avant-guerre
Pendant la folie immobilière de Covid-19, Charleston est devenue l’une des destinations de relocalisation les plus prisées du pays alors que les acheteurs de New York, du New Jersey et d’autres marchés côtiers coûteux ont inondé la ville portuaire historique à la recherche de taxes moins élevées, d’un temps plus chaud et de logements relativement moins chers.
Les rénovations de luxe se sont répandues dans la péninsule historique de Charleston, tandis que la croissance des banlieues a explosé à Mount Pleasant, Johns Island et Summerville. Des coûts d’emprunt bon marché et une migration incessante ont contribué à faire de Charleston un aimant immobilier presque du jour au lendemain.
Mais les experts affirment que les mêmes forces qui ont alimenté le boom créent désormais une pression financière dangereuse pour certains propriétaires.
Les experts en logement affirment que de nombreux propriétaires qui ont acheté près du sommet du marché sont désormais pressés par la hausse des taux hypothécaires, des primes d’assurance et des coûts de propriété.
Lisa Patterson, une agente immobilière de Charleston spécialisée dans les maisons de luxe au bord de l’eau et les maisons historiques
“La pandémie a absolument ajouté à la pression que le marché subit actuellement”, a déclaré au Daily Mail Lisa Patterson, une agente immobilière de Charleston spécialisée dans les maisons de luxe au bord de l’eau et historiques.
« Charleston a connu une migration entrante massive au cours des dernières années, avec de nombreux acheteurs se déplaçant rapidement et achetant à des prix élevés tout en absorbant des coûts de propriété qui montent en flèche, notamment une augmentation des assurances, des augmentations de la taxe foncière, des augmentations du HOA, une augmentation des taux d’intérêt et des coûts de construction et d’entretien nettement plus élevés. »
Patterson a expliqué que “de nombreux acheteurs pensaient que l’appréciation se poursuivrait indéfiniment. (Mais) maintenant, le marché s’est normalisé”.
Contrairement aux précédentes crises immobilières, le risque climatique devient un facteur financier majeur – en particulier à Charleston, où les inondations causées par les marées et les menaces d’ouragans sont devenues une partie de la vie quotidienne de plus en plus visible.
Inondations à Charleston, où le risque climatique devient un facteur financier majeur pour les acheteurs de maison
La géographie côtière pittoresque de Charleston contribue désormais à l’anxiété croissante des propriétaires et des acheteurs.
Une maison au centre-ville de Charleston, où les renouvellements d’assurance, les frais HOA et les taxes foncières ont augmenté
“Vivre des catastrophes naturelles a non seulement des effets matériels mais aussi durables”, a déclaré Jessica Hege, co-fondatrice et consultante financière chez Dr Home Finance, au Daily Mail.
“Les résidents des zones sujettes aux inondations comme Charleston ont de plus en plus de mal à gérer leurs dépenses mensuelles en raison de la hausse des primes d’assurance.”
“Le coût de l’assurance, par exemple, peut augmenter après la clôture, ce qui amène un propriétaire qui se qualifie facilement pour un prêt hypothécaire sans le pousser à l’extrême, à se retrouver soudainement dans une situation financière très différente deux ou trois ans plus tard, même si son revenu ou son taux hypothécaire n’a pas changé.”
La géographie côtière pittoresque de Charleston – l’un de ses principaux arguments de vente de longue date – contribue désormais à l’anxiété croissante des propriétaires et des acheteurs.
Les communautés sujettes aux inondations de la péninsule et des banlieues environnantes de Lowcountry sont confrontées à des coûts d’assurance nettement plus élevés alors que les assureurs se retirent des régions côtières à haut risque du sud-est.
Pour certains propriétaires, les mensualités de logement augmentent même si leur prêt hypothécaire est fixe.
Hegge a déclaré que le marché immobilier de Caroline du Sud dans son ensemble est également aux prises avec un boom migratoire qui commence à se calmer.
Quelques maisons aux couleurs pastel dans les rues historiques de Charleston, qui ont attiré les acheteurs pendant Covid
Le centre-ville de Charleston est connu pour sa beauté
“Le marché immobilier global de Caroline du Sud est en difficulté en raison du ralentissement de la migration qui a stimulé les valeurs pendant le boom induit par la pandémie”, a-t-elle déclaré. “Les marchés qui avaient intégré une croissance soutenue basée sur une forte demande de délocalisation s’ajustent désormais à la baisse à mesure que la demande revient vers des niveaux de migration plus normaux.”
“En raison de ce changement, le récent propriétaire dispose de moins de valeur nette et de moins d’options pour quitter la propriété que lorsqu’il l’a achetée pour la première fois.”
Néanmoins, certains professionnels de l’immobilier de Charleston préviennent que les gros titres nationaux sur les saisies immobilières pourraient exagérer la gravité de la situation sur le terrain.
Patterson a déclaré que le marché est beaucoup plus nuancé que ne le suggèrent les classements nationaux.
“Oui, les données récentes de l’ATTOM ont montré une activité accrue de saisies immobilières dans certaines parties de la Caroline du Sud, et Charleston figure dans certains classements nationaux”, a déclaré Patterson. “Cependant, cela ne signifie pas que Charleston soit soudainement confrontée à un effondrement de l’immobilier comme en 2008 ou à un inventaire généralisé en difficulté.”
Patterson a déclaré que les dépôts de saisies ne sont pas les mêmes que les saisies terminées ou les maisons appartenant à des banques qui inondent le marché.
“De nombreux propriétaires élaborent des plans de paiement, refinancent, négocient avec les prêteurs, vendent avant la saisie ou résolvent le problème avant que le processus ne soit pleinement terminé”, a-t-elle expliqué.
La croissance des banlieues a explosé à Mount Pleasant, Johns Island et Summerville en raison de la pandémie
Elle a également noté que le marché immobilier de Charleston se comporte très différemment selon le type de propriété et son emplacement.
“Une maison historique au sud de Broad, une propriété à côté d’un marais à Kiawah et une maison en banlieue fonctionnent sous des pressions économiques complètement différentes”, a déclaré Patterson. “Charleston n’est pas un marché immobilier unique.”
Patterson a également fait valoir que la population relativement petite de la Caroline du Sud peut donner l’impression que les statistiques sur les saisies immobilières sont plus dramatiques qu’elles ne le sont en réalité par rapport à celles des États plus grands.
“Il ne faut pas autant de dépôts de saisies pour que les pourcentages à l’échelle de l’État montent en flèche par rapport aux grands États et aux zones métropolitaines à l’échelle nationale”, a-t-elle déclaré.
Et tandis que les pressions sur l’accessibilité augmentent clairement, Patterson a insisté sur le fait que le marché du logement haut de gamme de Charleston est solide.
“Les marchés du luxe et historiques de Charleston restent remarquablement résilients, car de nombreux propriétaires disposent d’importantes positions en actions, de taux hypothécaires historiquement bas et d’une richesse à long terme”, a déclaré Patterson. “Ce à quoi nous assistons est bien davantage un processus de normalisation après le boom pandémique – et non un effondrement du marché immobilier de Charleston.”
Malgré cela, les signes avant-coureurs sont de plus en plus difficiles à ignorer.
Une ville historique du sud qui symbolisait autrefois la promesse du boom immobilier de la Sun Belt montre de plus en plus sa vulnérabilité – et sert d’avertissement aux marchés immobiliers à travers l’Amérique.
