La panique s’étend sur le marché immobilier après qu’une nouvelle carte a révélé que seules cinq zones métropolitaines des États-Unis favorisent toujours les vendeurs.
Il y a désormais 46,3 pour cent de plus de vendeurs que d’acheteurs à l’échelle nationale, l’écart le plus important jamais enregistré et un signe clair que le marché a évolué de manière décisive en faveur des acheteurs.
Ce déséquilibre favorise déjà les acheteurs dans la plupart des villes, obligeant les vendeurs à baisser les prix, à accepter des concessions ou à retirer complètement leurs annonces.
Un marché d’acheteurs se produit lorsqu’il y a plus de maisons à vendre que d’acheteurs, qui sont alors en position de force pour négocier des prix plus bas, rechercher des concessions et prendre le temps de sélectionner la bonne propriété.
L’inverse est vrai dans un marché de vendeurs, où le nombre limité de logements et une concurrence intense poussent les prix au-dessus des prix demandés et laissent aux acheteurs peu de marge de négociation.
La dernière fois que les conditions ont été aussi favorables aux acheteurs, c’était lors du krach immobilier de 2008, lorsque la demande a chuté et que les stocks ont inondé le marché.
Aujourd’hui, même si les causes sont différentes, l’effet est similaire : trop de logements, pas assez d’acheteurs – et une pression croissante sur les prix.
Au niveau local, le déséquilibre est encore plus grand. Seules cinq zones métropolitaines restent des marchés de vendeurs, toutes situées dans le Midwest et l’Est.
À l’échelle nationale, il y a 46,3 % de vendeurs de plus que d’acheteurs, ce qui place le pays dans son ensemble fermement sur le territoire du marché des acheteurs (photo : banlieue de Fort Lauderdale)
Les acheteurs ont le dessus dans la plupart des villes, obligeant les vendeurs à baisser les prix, à accepter des concessions ou à supprimer complètement les annonces (photo : un immeuble moderne de Miami Beach – qui est un marché d’acheteurs)
Asad Khan, économiste principal de Reda
Newark, dans le New Jersey, est le marché le plus favorable aux vendeurs, les acheteurs étant environ 31 % plus nombreux que les vendeurs.
Le Nouveau-Brunswick, New York, le comté de Nassau, New York, le comté de Montgomery, Pennsylvanie et Milwaukee, VI, ont également réussi à adhérer à des conditions favorables aux vendeurs.
Ces zones partagent plusieurs caractéristiques clés : elles ont des marchés du travail stables et diversifiés et une offre de logements très limitée, ce qui maintient la demande forte même si le marché dans son ensemble se refroidit.
Beaucoup sont des communautés plus abordables situées à proximité des grandes villes, attirant des acheteurs abordables des centres urbains. N’ayant pas été fortement impactés par l’activité des investisseurs, les stocks restent faibles et les vendeurs continuent de garder le dessus.
L’agent immobilier de Milwaukee, Ben Ambroch, avait précédemment déclaré au Daily Mail que même si la ville favorise les vendeurs selon les données sur le logement, “je dirais qu’il s’agit davantage d’un marché équilibré que d’un marché de vendeurs”.
Ambroch a déclaré que le prix est la clé : les vendeurs ne vendront généralement pas à moins d’obtenir le montant dont ils ont besoin pour effectuer un paiement mensuel confortable.
Alors que les taux devraient rester stables au cours de la nouvelle année, Ambroch prédit que le marché de Milwaukee restera assez équilibré.
“Dans l’ensemble, nous avons toujours des logements abordables, un faible risque d’événements climatiques et sommes attrayants pour les acheteurs venant d’autres marchés, ce qui nous rend légèrement plus favorables aux vendeurs par rapport aux tendances nationales.”
En revanche, de nombreux marchés de la Sun Belt se sont refroidis, avec une augmentation des stocks, une croissance plus lente des prix et un pouvoir de négociation accru transféré aux acheteurs en raison d’une construction excessive et d’un affaiblissement de la demande.
Un marché d’acheteurs se produit lorsqu’il y a plus de maisons à vendre que d’acheteurs, qui sont alors en position de force pour négocier des prix plus bas, demander des concessions et prendre le temps de choisir la bonne propriété.
Le comté de Nassau, dans l’État de New York, est le marché le plus favorable aux vendeurs (photo : maisons du comté de Nassau)
Les villes de la Sun Belt comme San Antonio (photo) se sont imposées sur le territoire du marché des acheteurs en raison du surdéveloppement.
Dans des endroits comme la Floride et le Texas, les acheteurs bénéficient désormais d’un net avantage. Ces États ont connu une augmentation des achats de maisons pendant la pandémie, alors que les faibles taux hypothécaires et l’attrait de plus d’espace ont attiré les gens.
Mais cette augmentation s’est atténuée depuis. Alors que les constructeurs ont accéléré la construction pour répondre à ce qui s’est avéré être une demande temporaire, il y a désormais plus de logements sur le marché que d’acheteurs.
Lorsque l’offre dépasse la demande, les prix ont tendance à baisser, les propriétaires peuvent perdre leur valeur nette et les acheteurs récents peuvent même se retrouver sous l’eau – à cause de leur hypothèque plus que ne vaut leur maison.
Miami, Nashville, Austin, West Palm Beach, San Antonio et Houston comptent plus de 100 % de vendeurs en plus que d’acheteurs – un signe extrêmement inquiétant pour l’état du marché immobilier et de l’économie.
En juillet, Asad Khan, économiste principal chez Redfin, a déclaré que la dernière fois que le marché immobilier s’était montré aussi favorable aux acheteurs, c’était lors de la crise financière de 2008 : “C’est à ce moment-là que les stocks se sont accumulés alors que les saisies augmentaient et que la demande était faible, ce qui signifiait que les acheteurs avaient un pouvoir de négociation”.
Sur la base du dernier rapport sur le logement de Redfin, Khan a des perspectives plus optimistes pour 2026 : « Une légère amélioration de l’abordabilité du logement pourrait écarter certains acheteurs de maison en 2026, ce qui pourrait réduire l’écart entre acheteurs et vendeurs. »
“Mais le marché immobilier restera probablement en territoire acheteur dans un avenir prévisible, les vendeurs baissant les prix ou offrant des concessions pour attirer les acheteurs”, a déclaré Kahn.
