La familia Pung no consiguió todo lo que quería en la Corte Suprema, pero tiene otra oportunidad de desafiar su posición.
Fundación Legal del Pacífico – Fotografía Jason Dixson 2026
Cuando el gobierno toma su casa para cobrar la deuda tributaria y la vende en una subasta, ¿cuánto debe?
La Corte Suprema ya ha respondido parte de esa pregunta. Y como ocurre con la mayoría de las cuestiones fiscales, la respuesta es compleja.
El tribunal dictaminó que cuando el gobierno realiza de manera justa una venta fiscal, la Constitución no le exige compensar al antiguo propietario sobre la base del valor justo de mercado de la vivienda. En cambio, la base constitucional es el precio de venta en subasta, menos la deuda tributaria. Pero no fue una victoria completa para el condado de Isabella, Michigan. Los jueces anularon el fallo del Sexto Circuito contra la familia y enviaron el caso nuevamente a un tribunal inferior para considerar si el proceso de venta del condado se llevó a cabo adecuadamente.
fondo
El caso Pung contra el condado de Isabella es una continuación de la decisión de la Corte Suprema de 2023 de Tyler contra el condado de Hennepin que rechazó lo que los críticos llaman “robo del valor líquido de la vivienda”. En Tyler, una mujer de Minnesota de 94 años perdió su condominio debido a impuestos a la propiedad impagos. El condado de Hennepin vendió la propiedad por $40,000, se quedó con el monto total y aplicó solo alrededor de $15,000 a impuestos, multas, intereses y costos. La Corte Suprema dictaminó por unanimidad que el condado no podía quedarse con el superávit.
Tyler estableció un principio básico: el gobierno puede recaudar impuestos, pero no puede utilizar la deuda tributaria como excusa para confiscar más propiedades que la deuda.
Pung tiene una variación de esa pregunta: ¿Qué se considera excedente?
Timothy Scott Pung compró la casa de su familia hace décadas. Tras su muerte, y posteriormente la de su mujer, su hijo Marc se quedó en casa con su familia. La casa recibe la Exención Principal de Vivienda de Michigan, que reduce la obligación tributaria escolar para las casas que califican. La familia cree que la exención continúa porque los familiares y herederos del patrimonio continúan viviendo en la casa. El asesor fiscal local no estuvo de acuerdo y negó la exención durante varios años.
Los Pung impugnaron la decisión y ganaron ante el Tribunal Fiscal de Michigan. El tribunal concluyó que no se requerían documentos adicionales mientras los familiares y beneficiarios permanecieran en casa.
Pero la disputa no terminó ahí. A pesar del fallo, el tasador de impuestos continuó tratando la propiedad como morosa y el condado procedió a la ejecución hipotecaria. ¿El supuesto delito menor? Sólo $2.241,93. La casa está valorada a efectos fiscales en 194.400 dólares.
El condado de Isabella ejecutó y vendió la propiedad en subasta pública por $76,008. Marc Pung, su esposa y su hijo pequeño fueron desalojados.
Michael Pung, como representante personal del patrimonio, presentó una demanda. Argumentó que las acciones del distrito violaron la Cláusula de Expropiaciones de la Quinta Enmienda y la Cláusula de Multas Excesivas de la Octava Enmienda. El tribunal de distrito concedió al patrimonio una victoria parcial, sosteniendo que la familia tenía derecho al producto excedente de la venta de impuestos: el precio de venta de la subasta menos la deuda tributaria. Pero el tribunal rechazó el argumento de nuestra familia de que la compensación debería medirse por el valor justo de mercado de nuestra casa.
El Sexto Circuito confirmó el tribunal inferior. Según ese enfoque, el patrimonio recibiría alrededor de $73.766 (precio de subasta de $76.008 menos deuda tributaria de $2.241,93).
Decisión de la Corte Suprema
La Corte Suprema estuvo de acuerdo con esa parte del análisis del tribunal inferior. En un escrito para la Corte, el juez Samuel Alito dijo que la base adecuada para una “compensación justa” después de una venta fiscal es el precio obtenido en la subasta, no el hipotético valor justo de mercado de la propiedad, “al menos cuando la venta se realiza de manera justa basándose en la historia de las ventas fiscales de nuestro estado”.
La opinión del Tribunal se basó en gran medida en la historia. Durante cientos de años, el gobierno ha utilizado la incautación y venta de propiedades como forma de recaudar impuestos impagos. Pero la regla tradicional, explicó el Tribunal, es que el gobierno debe devolver el “excedente”, es decir, el monto generado por la venta por encima de la deuda adeuda. En otras palabras, en Tyler, los contribuyentes tienen garantizados ingresos excedentes de la venta de impuestos. No es así, sostuvo el tribunal, garantizar a los contribuyentes la diferencia entre la deuda tributaria y lo que la casa podría haber obtenido en una transacción inmobiliaria convencional.
La Pacific Legal Foundation, que representa a Tyler y ha estado involucrada en desafíos similares en todo el país, ha instado a la Corte a reconocer que en algunos casos puede ser necesario un valor justo de mercado, especialmente cuando las ventas fiscales se ven obligadas a producir precios bajos. El tribunal se negó a llegar tan lejos.
El tribunal también rechazó la Octava Enmienda Pung, según la cual la falta de compensación de los bienes inmuebles sobre la base del valor justo de mercado equivale a multas excesivas. El Tribunal sostuvo que la Octava Enmienda no exige más que el producto excedente si la venta fiscal se realiza de manera suficiente.
Preguntas sin respuesta
La mayoría (el presidente del Tribunal Supremo Roberts y los jueces Sotomayor, Kagan, Gorsuch, Kavanaugh, Barrett y Jackson se unieron a Alito, mientras que el juez Thomas se unió con la excepción) no decidió si la venta fue justa. Más bien, sostuvo que el Sexto Circuito podría considerar devolver el caso si Pung mantuvo adecuadamente el argumento de que el procedimiento del condado de Isabella era constitucionalmente injusto. Pung ha argumentado, entre otras cosas, que el condado confiscó más propiedades de las necesarias para satisfacer la supuesta deuda y que el manejo de la propiedad por parte del condado y el proceso de venta no deben considerarse constitucionalmente adecuados simplemente porque cumplieron con la ley estatal.
Sotomayor, junto con Gorsuch y Jackson, presentaron una opinión concurrente para enfatizar que la Corte no determina qué constituye una subasta fiscal justa. La opinión mayoritaria, escribió, no debe interpretarse como un respaldo a la versión de cualquiera de las partes del estándar de subasta justa. Esa cuestión sigue en prisión preventiva.
Thomas, acompañado en partes importantes por Gorsuch, fue más directo en su extensa opinión concurrente. En su opinión, los Pung pagan su impuesto sobre la propiedad a tiempo y en su totalidad, y la cantidad adicional que el condado pretendía recaudar se basó en una negativa correcta de la exención de la sede principal. Thomas dijo que la familia prevaleció en el litigio para liberarla, pero el condado continuó con la ejecución hipotecaria. También destacó la dramática brecha entre el valor tasado de la propiedad y el precio de subasta: el condado valoró la casa en $194,400 a efectos fiscales, pero se vendió por $76,008, menos del 40% de esa cantidad. “Lo que el condado de Isabella hizo a los Pung estuvo mal y, en mi opinión inicial, probablemente sea inconstitucional”, escribió.
¿Qué sigue?
El caso ha sido parcialmente remitido, lo que significa que ha sido devuelto al tribunal inferior para continuar con el proceso. La cuestión en devolución no es si Pungs tiene derecho al valor justo de mercado como norma constitucional automática. La Corte Suprema ha dicho que no. La pregunta es si la conducta del condado de Isabella fue lo suficientemente justa como para que el precio de la subasta fuera constitucional.
Por ahora, la familia Pung no ha recibido la compensación que buscan. Pero, como señaló Larry Salzman, vicepresidente de litigios y estrategia de la Pacific Legal Foundation, “este caso no ha terminado. Los Pung ganaron el derecho a continuar su lucha en el tribunal inferior”.
Este caso es Michael Pung, representante personal del patrimonio de Timothy Scott Pung, peticionario contra el condado de Isabella, Michigan. Puedes encontrar la opinión aquí.
