Los inversores que rondan el mercado se sentirán animados por los nuevos datos inmobiliarios destacados, que muestran que los mercados regionales están mostrando cierta resistencia a la desaceleración más amplia del mercado.
Los valores aumentaron un 1,1 por ciento intermensual y un 3,3 por ciento intertrimestral, en comparación con un crecimiento del 0,6 por ciento intermensual y del 1,8 por ciento intertrimestral en las capitales combinadas.
La tendencia mensual del crecimiento de los alquileres nacionales ha sido de alrededor del 0,7 por ciento en los últimos tres meses, lo que ha llevado a una variación trimestral del 2,1 por ciento, el mayor cambio en los alquileres de tres meses desde mayo de 2024.
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Sobre una base anual, el índice nacional de alquileres aumentó un 5,7 por ciento, el mayor cambio anual desde octubre de 2024, y agregó alrededor de $37 por semana a la tarifa promedio de alquiler.
Si bien el valor de las viviendas y los alquileres aumentan al mismo ritmo, los ingresos generales se han mantenido razonablemente estables, aunque a un nivel más bajo, afirma Gerard Berg, jefe de investigación de Quotality.
A nivel nacional, las viviendas de alquiler están generando el 3,57 por ciento del ingreso bruto, frente al 3,69 por ciento de hace un año.
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Región por región
Las regiones este y oeste de Pilbara en Australia Occidental ofrecen altos rendimientos a los inversores.
“La razón por la que se ven rendimientos tan altos en esas áreas es porque los trabajadores FIFO no quieren comprar propiedades en esas áreas, por lo que se obtienen alquileres muy altos de propiedades de costo relativamente bajo”, dijo Berg.
Es más barato comprar ubicaciones más remotas, como Bourke en Nueva Gales del Sur, Broken Hill, el Lejano Oeste de Nueva Gales del Sur, las regiones de Kimberley y Katherine, Australia Occidental y el Territorio del Norte.
“En la región del sur de Australia, alrededor de Broken Hill, el valor medio de una propiedad es de unos 220.000 dólares, por lo que en comparación con Sydney, donde una propiedad cuesta 1,3 millones de dólares, es una compra muy barata”, afirmó Berg.
En Victoria, las propiedades en el área de Campaspe son relativamente baratas, incluida Echuca en Murray, donde el valor es de 490.000 dólares.
La gente se está mudando de las ciudades a áreas regionales en respuesta al creciente costo de la vida urbana y a regiones como el río Murray, donde la tasa de desocupación es del 6 por ciento, lo que lo convierte en un mercado de alquiler muy ajustado respaldado por un fuerte crecimiento de los alquileres en esas áreas.
En las Tierras Altas Centrales de Queensland, (precio de compra de 360.000 dólares por un rendimiento del 6 por ciento) y el área de Darling Down (400.000 dólares por un rendimiento del 5,9 por ciento) la convierten en un área asequible para comprar propiedades de inversión, dijo Berg.
donde la gente camina
La gente se está trasladando a zonas regionales en busca de un estilo de vida más asequible, impulsada por los ingresos por alquiler, afirmó Berg.
“Muchas de estas áreas regionales son actualmente muy difíciles de construir porque los costos de construcción son muy altos, por lo que es difícil transportar bienes a muchos de estos lugares en comparación con la región de la capital. La entrada en mano de obra de construcción exacerba el problema general de escasez de oferta. Esto podría significar un pequeño aumento en el valor y los alquileres con el tiempo”.
Pero los expertos dicen que los inversores deberían mirar antes de dar el salto. Damian Mifsud, jefe de deuda de Ironbark Advice, advierte que si bien los rendimientos de los alquileres regionales pueden parecer atractivos sobre el papel, los inversores de mayor edad siempre deberían mirar más allá de las cifras de los titulares.
“El aumento de las primas de seguros, las tasas municipales más altas y los costes de gestión de propiedades significan que la brecha entre los ingresos brutos y netos en el sector regional puede ser del dos al tres por ciento, por lo que es esencial modelar los verdaderos costes de tenencia”, dijo Mifsud.
“La buena noticia es que los inversores que no necesitan prepararse tienen una ventaja real en este mercado, ya que las subidas de tipos consecutivas reducen la competencia apalancada.
“Pero no todos los ingresos regionales son iguales: las áreas con retornos sostenibles tienden a tener economías locales diversificadas basadas en la salud, la educación y la infraestructura, no dependientes de una sola industria. Bajo la presión del aumento del combustible y los costos de vida, los presupuestos familiares, la calidad de los inquilinos y la resiliencia económica local son tan importantes como los ingresos.
“Para cualquiera que esté jubilado o cerca de él, establecer una estructura de propiedad desde el primer día -ya sea a nombre de un individuo, un fideicomiso o un superfondo autogestionado- puede marcar una diferencia significativa en los resultados a largo plazo”, afirmó.
