El mercado inmobiliario de Australia se ha resquebrajado y ahora los presupuestos de los hogares están sintiendo la presión.
Nuevos datos de Cotality muestran que los valores residenciales a nivel nacional aumentaron un 0,7 por ciento en marzo y un 2,1 por ciento en el primer trimestre de 2026, pero la cifra principal muestra una marcada división entre las ciudades más grandes del país y los mercados de más rápido crecimiento.
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Por un lado, Sydney y Melbourne están perdiendo impulso. Perth, por otro lado, está en aumento, agregando aproximadamente $69,000 al valor medio de una vivienda en sólo tres meses.
“En términos de dólares, el crecimiento del precio de la vivienda en Perth del 7,3 por ciento durante el trimestre ha añadido aproximadamente 69.000 dólares al valor medio de la vivienda”, dijo el señor Lawless. “Claramente este ritmo de crecimiento es insostenible, pero respaldado por la baja oferta, los niveles de existencias anunciados están aproximadamente un 40 por ciento por debajo del promedio de cinco años para esta época del año”.
Según Tim Lawless, director de investigación de Quotality, “la diversificación se reduce a una limitación simple pero poderosa: la capacidad de endeudamiento.
“Desde finales de noviembre de 2025, el valor de Melbourne ha caído un -0,9 por ciento y el mercado de Sydney ha caído un -0,4 por ciento”, dijo, señalando la continua debilidad en las dos capitales más grandes.
El cambio se ha acelerado desde la decisión sobre tipos de interés del Banco de la Reserva de Australia en marzo, que llevó el tipo de interés al 4,10 por ciento.
La última medida ha llevado al límite a muchos prestatarios, particularmente en Sydney y Melbourne, y los aumentos de tasas han continuado durante los últimos dos años.
Como los prestamistas evalúan los préstamos más cerca del 9 por ciento una vez que se aplica el colchón, los compradores en los mercados de precios altos no pueden ascender en propiedades premium. Está afectando directamente a las tarifas.
Sydney cayó un 0,1 por ciento en marzo y un 0,2 por ciento en el trimestre, mientras que Melbourne cayó un 0,2 por ciento en el mes y un 0,6 por ciento en los primeros tres meses del año.
Al mismo tiempo, los listados anunciados están aumentando y las tasas de liquidación de las subastas están disminuyendo, señales de que los compradores ahora tienen más influencia. “La tendencia a la baja en los valores, junto con una caída en las tasas de liquidación de subastas y un aumento en la oferta anunciada, ofrece a los compradores más opciones y menos urgencia en la mesa de negociaciones”, dijo Lawless.
La diferencia es la asequibilidad. Con una vivienda media en Sydney de alrededor de 1,29 millones de dólares y la de Melbourne en 828.000 dólares, el bajo precio de entrada de Perth significa que más compradores pueden asegurar financiación incluso en un entorno de tasas altas.
Las cotizaciones en Perth están un 40 por ciento por debajo del promedio de cinco años. El resultado es un mercado donde la demanda es fuerte, la competencia feroz y los precios siguen subiendo.
Las propiedades de menor precio ahora están superando a las casas más caras en la mayoría de los mercados, a medida que los compradores se ajustan a límites de préstamo más estrictos. “Las limitaciones de capacidad de servicio están impulsando la demanda de los compradores a la baja en el mercado”, afirmó Lawless.
En Sydney, los valores residenciales del cuartil superior cayeron un 1,8 por ciento en el trimestre de marzo, mientras que los valores del cuartil inferior aumentaron en la misma cantidad, y esa tendencia se está manifestando sobre el terreno.
Los suburbios más asequibles, como St Mary’s, Mount Druitt y Campbelltown, siguen registrando un crecimiento anual de dos dígitos, mientras que la demanda en el mercado premium se está desacelerando.
En Melbourne, han sobrevivido áreas como Frankston y Sunbury, que han sido el objetivo de los compradores e inversores de primera vivienda como puntos de entrada más bajos. Este cambio también está cambiando la forma en que los compradores piensan sobre el valor.
En Perth, un presupuesto de alrededor de 1 millón de dólares todavía puede asegurar una casa moderna de cuatro dormitorios en un bloque de tamaño familiar a poca distancia del CBD. En Sydney, es más probable que con el mismo presupuesto se compre una unidad más antigua o una casa pequeña más alejada de la ciudad, que a menudo necesita una renovación.
Esta disparidad está impulsando cada vez más a compradores e inversores a mirar más allá de sus mercados nacionales. Si bien el crecimiento de los precios se ha desacelerado en algunas zonas, la presión sobre el mercado de alquiler se está intensificando. Los alquileres nacionales aumentaron un 2,1 por ciento en el trimestre y un 5,7 por ciento anualmente, añadiendo alrededor de 37 dólares por semana a los costos promedio de alquiler. Las tasas de vacantes son muy bajas a nivel nacional, con un 1,6 por ciento, y Adelaida es un mercado ajustado con sólo un 0,9 por ciento.
Para muchos hogares, esto significa dedicar aproximadamente un tercio de sus ingresos antes de impuestos al alquiler, teniendo en cuenta el costo de vida.
Estas condiciones están moldeando el comportamiento de los inversores. Con ingresos altos y costos de entrada bajos, mercados como Perth están atrayendo compradores de Sydney y Melbourne que eligen alquilar “rentwest” mientras invierten en lugares que pueden pagar.
Al mismo tiempo, las condiciones más débiles en el mercado de alto valor están impulsando a algunos propietarios a vender, aumentando aún más la oferta en esas ciudades. A pesar de la creciente división, aún es poco probable que se produzca una recesión pronunciada.
La demanda se está debilitando, con un volumen de ventas cayendo un 1,9 por ciento interanual, pero se espera que la escasez de oferta y un mercado laboral flexible alivien los precios.
En cambio, 2026 se perfila como un año de resultados mixtos. Es probable que los mercados de alto nivel enfrenten una presión continua por las dificultades de endeudamiento y la debilidad del sentimiento, mientras que los sectores más asequibles seguirán siendo competitivos. El resultado es que el mercado inmobiliario ya no se mueve sincronizado, sino que está cada vez más definido por dónde y qué pueden permitirse los compradores.
